10 Aprile 2018 – Quesito della Settimana

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Questa settimana il quesito posto è il seguente:


“Gentile Associazione,

durante l’esercizio 2017 di un condominio sono state emesse delle rate per lavori straordinari che si concluderanno a maggio 2018. Un condòmino deve vendere la propria unità con rogito fissato a fine aprile 2018.  Da quando sono state emesse le rate il condòmino in questione non ha versato nulla e quindi mi chiede se prima di rogitare deve pagare questi scaduti relativi ai lavori straordinari (come vuole fare con le rate ordinarie scadute) al fine di ottenere una liberatoria da consegnare al notaio e ai nuovi acquirenti, come per le spese ordinarie. E’ corretto? oppure i lavori straordinari seguono regole diverse? Grazie”


Anapi risponde:

“Gentile associato,

L’art 63 delle disposizioni attuative al codice civile impone l’obbligo della solidarietà dei contributi condominiali per l’anno in corso e per l’anno precedente  tra il venditore e l’acquirente.
Pertanto, qualora le parti indichino nel rogito notarile, l’accordo sulle  imputazioni di pagamento delle quote condominiali ordinarie o straordinarie  per lavori deliberati precedentemente al preliminare di vendita, tale pattuizione  ha valore esclusivamente tra le parti e non è opponibile al condominio.
L’acquirente, come tale, deve procedere a verificare il pagamento delle quote condominiali fino al momento del trasferimento dell’immobile attraverso l’atto di compravendita, nonchè eventuali delibere condominiali di approvazioni dei lavori straordinari al fine di verificare lo stato degli atti ed eventualmente le questioni giudizialmente pendenti. L’amministratore professionista assume un ruolo fondamentale nella gestione condominiale, in quanto deve monitorare lo stato dei pagamenti condominiali a tutela dei condomini o dei futuri acquirenti in caso di vendita di un immobile. Orbene, la liberatoria, che spesso è richiesta dal condomino – venditore all’amministratore, deve qualificare lo stato debiti – crediti condominiali nel rispetto  del contratto  di mandato condominiale ex art 1129 del codice civile, in quanto sarebbe inverosimile una liberatoria che impone all’amministratore  di  assumersi  la responsabilità di qualificare lo stato dei pagamenti del richiedente, rispetto a gestioni condominiali in cui non era il mandatario dell’edificio.  Inoltre il quinto comma dell’ art 63 delle disp. att al codice civile obbliga a chi cede diritti su unità immobiliari ed all’avente causa, la solidarietà per i contributi condominiali maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.


Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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