Manutenzione straordinaria nel condominio: come gestire le spese?

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Come ogni Lunedì diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa alla manutenzione straordinaria del condominio e la relativa gestione delle spese.

“Gentile Associazione

Avrei un dubbio da risolvere relativo ai condomini che dovrebbero votare per la manutenzione straordinaria da eseguire su una porzione di tetto: Sotto la stessa falda del tetto, interessata dall’intervento ci vivono 6 persone: 3 condomini (tetto A) P.terra- 1° P.- 2° P. più 3 condomini (tetto B) P.terra- 1° P.- 2° P. (parte di tetto con problemi di infiltrazione).

Supponendo che i condomini del tetto A siano favorevoli all’intervento, mentre per il tetto B ci sia solo un condomino favorevole (che fra l’altro sta combattendo da anni per una manodopera straordinaria).

Ho un totale quindi di 4 condomini su 6, tenendo in considerazione che, tecnicamente l’Architetto mi ha confermato che è possibile intervenire anche solo sulla parte del tetto “B” per risolvere la questione infiltrazione.

Le domande sono le seguenti: A questo punto i 4 condomini obbligano tutti gli altri ad effettuare la spesa?

Oppure ogni porzione di tetto A e B deve avere la propria maggioranza?

Nel caso in cui il condomino del tetto B voglia, a sue spese, effettuare la manutenzione sulla sua porzione di tetto, è sufficiente l’autorizzazione dei rimanenti 2 condomini o serve l’autorizzazione anche dei condomini che vivono sotto la porzione del tetto A?

Il regolamento contrattuale inoltre indica chiaramente che : la spesa verrà suddivisa solo tra le unità facenti parte del corpo di fabbricato sottostanti alla zona di tetto oggetto di intervento.”

“Gentile Associato,

L’art. 1123 del codice civile dispone che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

La disposizione normativa, al secondo comma, conferma che  “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne e che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità .

Orbene, l’inquadramento normativo deve seguire attraverso una valutazione tecnica i criteri di partecipazione dei condomini alla ripartizione delle spese.

Se si tratta di un’ unica parte comune e, quindi di un unico tetto  i soggetti che devono partecipare alla ripartizione della spesa, sono tutti i condomini sia della scala A che della scala B.

Il principio secondo il quale ci sono criteri di partecipazione diversa alla spesa in oggetto è possibile solo  richiamando e suddividendo i condomini della porzione A e della porzione B, qualora un edificio abbia più scale opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato le spese sono a carico dei condomini che trae utilità così come richiama il terzo comma dell’art. 1123 del codice civile.

Solo in questo caso è ammessa una ripartizione tra i condomini della scala A e quelli della scala B.

Dal richiamato regolamento di condominio si individuano due parti distinte che però devono rispettare tecnicamente la suddivisione tra A e B .

Come tale per le maggioranze sarà sufficiente la partecipazione dei condomini interessati.

Qualora si tratti di un’unica identità costruttiva, sarà necessario la convocazione dei condomini della parte A e della B e, come tale, la delibera seguirà le maggioranze degli intervenuti di A e dei condomini B, nella fattispecie in seconda convocazione, sarà richiesta la maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio così come  richiamate dal secondo comma dell’art.1136 del codice civile qualora  si tratta di lavori di notevole entità.

Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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