Revisione delle tabelle millesimali: quando può essere richiesta e come si procede?
La modifica delle tabelle millesimali in condominio è possibile solo in alcuni casi specifici e la maggioranza richiesta varia a seconda delle circostanze.
Le tabelle millesimali sono un documento essenziale nella gestione di un condominio, poiché rappresentano lo strumento di ripartizione delle spese condominiali in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Proprio per questo motivo tale documento deve essere redatto con estrema precisione, anche se può capitare che sia necessaria una revisione delle tabelle millesimali per varie ragioni, come ad esempio in caso di cambiamenti strutturali dell’edificio, l’introduzione di nuovi impianti come l’ascensore o in caso di eventuali errori nella redazione del documento.
L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che:
Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Per quanto riguarda la modifica delle tabelle millesimali, l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, stabilisce che:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Si può procedere, quindi, con la revisione delle tabelle millesimali se si verificano due situazioni. La prima circostanza riguarda un errore nei millesimi che influisce sulla corretta distribuzione delle quote condominiali. Tale errore può derivare sia da un errore di calcolo e sia da un’errata attribuzione delle metrature o delle destinazioni d’uso.
La seconda circostanza in cui è possibile procedere con la modifica delle tabelle millesimali si verifica quando vengono effettuate modifiche significative all’edificio che alterano il valore proporzionale delle singole unità immobiliari, come ad esempio l’aggiunta di un ascensore o l’ampliamento di un appartamento.
La procedura per la revisione delle tabelle millesimali prevede la convocazione di un’assemblea straordinaria e la consultazione di un tecnico incaricato per ricalcolare i millesimi in base alle nuove esigenze, dopodiché si procede con l’approvazione delle nuove tabelle millesimali. È importante chiarire che l’effetto della nuova ripartizione delle tabelle millesimali non è retroattivo e ciò significa che eventuali difformità nelle spese precedenti devono essere trattate come casi di indebito arricchimento e risolte tramite compensazioni o rimborsi.
Per quanto concerne le spese per la revisione delle tabelle millesimali, generalmente queste sono sostenute da chi richiede la modifica. Se tale modifica è resa necessaria da un errore o da una circostanza che riguarda tutto il condominio, tali spese devono essere ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi attuali, ovvero in base ai benefici ottenuti dalle singole modifiche apportate all’edificio.
A seconda delle circostanze per cui si procede con la modifica delle tabelle millesimali, viene richiesta una diversa maggioranza in assemblea condominiale.
Nel caso in cui la revisione delle tabelle millesimali si ritiene necessaria per correggere degli errori o per adattarsi ai cambiamenti strutturali dell’edificio, è sufficiente raggiungere una maggioranza qualificata, ovvero il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio. Nel caso in cui, invece, la revisione delle tabelle millesimali altera i criteri di ripartizione originari stabiliti nel regolamento condominiale (ad esempio se si vuole cambiare la logica di ripartizione delle spese dell’ascensore) è necessaria l’approvazione di tutti i condòmini, quindi l’unanimità, salvo che il regolamento condominiale non stabilisca regole diverse.
Come già espresso brevemente sopra, la modifica delle tabelle millesimali ha effetto solo per il futuro, quindi a partire da quando viene approvata, ciò significa che le spese già ripartite in base alla precedente tabella millesimale, non possono essere ridiscusse, a meno che non viene dimostrato che la tabella millesimale precedente fosse stata approvata su basi errate.
Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI