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"Anapi risponde”, pensata per i nostri associati e non solo. In seguito alle numerose richieste di informazioni, consigli o più semplicemente osservazioni da parte degli utenti, abbiamo pensato di dar vita a uno spazio di condivisione dove alle domande attinenti l’universo condominiale seguono le risposte concrete dei nostri esperti.

L’appuntamento è ogni lunedì con il “quesito della settimana”.   

Di seguito il quesito della settimana 06 Novembre 2017

 

Buongiorno, la mia palazzina fa parte di un condominio composto da 5 palazzine per un totale di 14 appartamenti con un unico contatore per l’acqua. Se la mia palazzina volesse staccarsi dal condominio e mettere un contatore per conto proprio ha bisogno dell'approvazione di tutti i condomini? E all'interno della palazzina è necessaria l'unanimità dei residenti per poter chiedere di staccarsi dal contatore generale del condominio?

 

La fattispecie oggetto del suo quesito è disciplinato dall'art. 61 delle disposizioni attuative al Codice civile. La norma dispone che: «Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato». Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile, oppure può essere disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.Con riferimento all'Acquedotto - titolare del servizio di fornitura idrica - verifichi  i requisiti per il distacco dal servizio idrico principale, eventuali morosità se esistenti, nonché comunicazioni attinenti ai dati catastali dei soggetti richiedenti la nuova fornitura a seguito della richiesta di distacco.

Di seguito il quesito della settimana del 14 Novembre 2017

 

Può un amministratore essere revocato anche se non ha commesso nessuna infrazione, ma semplicemente perché i condòmini vogliono cambiarlo? In tal caso, l’amministratore può chiedere i danni per essere stato revocato prima della normale scadenza in sede di assemblea ordinaria?

Gentile associato, 

L'art. 1129 del Codice civile, rubricato “Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore di condominio”, dispone che l'incarico dell'amministratore di condominio abbia durata di un anno e si intende rinnovato per egual durata. 

L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Le norme per la nomina dell'amministratore di condominio seguono le regole del mandato. Pertanto, premesso che i criteri di revoca dell'amministratore di condominio sono indicati nell'art. 1129 del Codice civile del condominio, l'eventuale recesso unilaterale del committente assunta prima della scadenza del mandato espone il condominio alla eventuale richiesta da parte del professionista amministratore al mancato guadagno qualificato dalla giurisprudenza come lucro cessante.

Di seguito il quesito della settimana del 20 Novembre 2017

 

Scrivo a nome degli abitanti di un condominio della provincia di Latina, la cui maggioranza è ancora detenuta dal costruttore che, ovviamente, ha scelto l'amministratore che ci sta causando svariati problemi e si è rivelato totalmente negligente. L'amministratore, nonostante le nostre numerose richieste, non ha mai presentato documentazione relativa a dettaglio spese, buste paga portiere, manutenzione caldaia e antincendio e nessuna delle bollette condominiali pagate. Inoltre, siamo appena venuti a conoscenza, tramite operai della Società di distribuzione, del fatto che da un anno ci è stato staccato il gas; abbiamo però, a nostra insaputa, continuato ad usufruirne dal momento che i sigilli posti sono stati violati. Essendo ignoranti in materia condominiale, non sappiamo come comportarci né a chi rivolgerci per far luce sulla questione. Ovviamente l'amministratore continua a dare appuntamenti fasulli ai quali non si presenta.

 

Con riferimento alla fattispecie da lei menzionata, le richiamo l'art. 1129 rubricato, «Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore di condominio» con  il quale al comma 11 si dispone che la revoca dell'amministratore di condominio può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'art. 1131 del  Codice Civile, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Pertanto, o procedete con il criterio indicato dal citato art. 1129 comma 11, oppure procedete tramite raccomandata per chiedere all'amministratore di condominio un'assemblea straordinaria, qualificando come ordine del giorno le problematiche menzionate. Invero, ai sensi dell'art. 66 delle disposizioni attuative al Codice Civile, l'assemblea oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del Codice, può essere convocata da almeno due condomini, (come nella fattispecie oggetto del problema) che rappresentino un sesto (1/6) dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta tramite raccomandata a/r della predetta assemblea straordinaria, i detti condòmini possono procedere alla autoconvocazione indicando tra gli ordini del giorno la revoca dell'amministratore di condominio, la nomina del nuovo gestore condominiale con le maggioranze indicate dall'art. 1136, 2° comma in combinato disposto del 4° comma del citato articolo, e procedere nei confronti dell'amministratore inadempiente a sollecitare l'immediato passaggio di consegne entro un termine stabilito, oltre il quale si potrà adire l'autorità giudiziaria previo nomina di un legale per attuare la procedura d'urgenza richiamata dall'art. 700 del Codice di Procedura Civile.

Di seguito il quesito della settimana del 27 Novembre 2017

 

Gentile ANAPI, qualche mese fa l'assemblea del mio condominio ha nominato amministratore un avvocato. Alcuni condòmini hanno domandato se l’avvocato fosse iscritto all’Associazione degli amministratori e se avesse frequentato i corsi di formazione. La risposta è stata che non è iscritto a nessuna associazione e che in quanto avvocato la legge non lo prevede. Pertanto ritiene di poter esercitare la funzione di amministratore di condominio. Siamo perplessi per questo ci siamo rivolti alla vostra associazione sperando in una risposta più convincente.

 

Egregio signore, i requisiti per poter svolgere l'attività di amministratore di condominio sono richiamati dall'art. 71 bis delle disposizioni attuative al Codice Civile. Premesso che, non ci sono profili di incompatibilità tra l'attività professionale di amministratore di condominio e l'attività forense - così come da responso nella  seduta del Consiglio Nazionale Forense del 20 febbraio del 2013 -  a parere del sottoscritto, solo in due casi il professionista avvocato può esercitare l'attività di amministratore di condominio. Innanzitutto, nel rispetto dell'ultimo comma dell'art 71 bis delle disposizioni attuative, che richiama a quanti hanno svolto attività di amministratore di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, restando fermo l'obbligo della formazione periodica, e nel caso in cui l'amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile. Pertanto, nel caso in cui l’avvocato è un soggetto non condòmino e non ha svolto l'attività di amministratore così come indicato dal citato ultimo comma dell'art. 71 bis e come tale esercita un mandato conto terzi nei confronti del condominio è opportuno verificare se il citato professionista, nel rispetto dell'art. 71 delle disposizioni attuative (lettera g), ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. In compenso, oltre ogni ragionevole dubbio, sollecitate il professionista avvocato a presentare le fonti oggetto delle sue asserzioni verificando i criteri di compatibilità nel rispetto delle norme di legge.

Di seguito il quesito della settimana del 04 Dicembre 2017

 

Gentile Associazione, sto seguendo il vostro corso online per amministratori di condominio e vorrei sottoporvi un quesito sollevato da un affittuario di un negozio (mi occupo della gestione di una immobiliare). 

Confermate che la sentenza del Tribunale di Milano del 21/11/1966, perciò che riguarda i «proprietari di negozi esterni che non abbiano accesso dalle scale non sono tenuti a partecipare alle spese di manutenzione, pulizia e ricostruzione delle scale», è stata annullata da una nuova normativa della Cassazione in cui si addebitano in toto ai negozi tali spese?

Con riferimento al suo quesito, è opportuno intanto affermare che la sentenza dall'affittuario richiamata è una sentenza di merito per di più del 1966, non avendo una sua identità giurisprudenziale in sentenza di legittimità, nella fattispecie quelle emesse dalla Corte di Cassazione. Inoltre è datata rispetto ai principi riformatori della materia condominiale richiamati dalla legge n°220 del 2012. Un’attenta analisi dell'art. 1124 del Codice Civile, rubricato “Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori” con riferimento al primo comma si evince che: «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo».

Come tale salvo titolo contrario, ossia da regolamento condominiale o da atto di compravendita, i locali commerciali partecipano alle spese degli ascensori e delle scale a norma dell'art. 1117 del Codice Civile, in quanto tra le parti comuni rientrano le scale, definite dalla Cassazione «elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura» (10 luglio 2007, n. 15444).

Per quanto riguarda la pulizia delle scale, alla luce anche della richiamata giurisprudenza, Cass.sent.432/2007, devono essere applicati i principi applicativi dell'art. 1124 del Codice Civile che prevede la redazione, da parte del tecnico, di una tabella millesimale che rispetti i principi normativi della norma richiamata, nonché della relativa individuazione dei nominativi ad essi collegati.

Di seguito il quesito della settimana del 11 Dicembre 2017

 

 

Il proprietario di una unità immobiliare al piano terra (che ha anche un pezzetto di giardino) di una palazzina ha intenzione di acquistare un piccolo pezzetto di terra contiguo al suo giardino. In questo caso si andrebbero a modificare i millesimi dei condòmini?

Il piccolo pezzetto che Il proprietario di una unità immobiliare al piano terra, vuole comprare è condominiale?

Dal tenore del quesito non si evince.

Il dato è importante in quanto l'eventuale cessione della proprietà oggetto di quesito deve essere deliberato in assemblea all'unanimità, inoltre si dovrà procedere a modificare gli atti di compravendita, ed eventualmente verificare gli atti oggetto di trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari. 

È pacifico che cambiano i suoi millesimi se dovessero verificarsi i requisiti dell'art. 69 delle disposizioni attuative  del Codice Civile.

Infatti ai sensi del citato articolo i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'art. 68 possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136 secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazioni, incremento di superfici o di incremento o diminuzione dell'unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Dal tenore del dettato normativo è possibile individuare i requisiti utili alla soluzione del quesito richiamato. Importante è l'incremento di superfici, che nella fattispecie in questione è determinato dall'eventuale acquisto del pezzetto di terra contiguo.Dovrà essere verificato, attraverso un tecnico, se è stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare, e per il quale sussistono i presupposti della modifica della tabella millesimale.