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"Anapi risponde”, pensata per i nostri associati e non solo. In seguito alle numerose richieste di informazioni, consigli o più semplicemente osservazioni da parte degli utenti, abbiamo pensato di dar vita a uno spazio di condivisione dove alle domande attinenti l’universo condominiale seguono le risposte concrete dei nostri esperti.

L’appuntamento è ogni lunedì con il “quesito della settimana”.   

Di seguito il quesito della settimana 3 Luglio 2017

 

Un costruttore vorrebbe darmi l'incarico di amministratore di una palazzina di 8 unità abitative delle quali 5 sono già state promesse in vendita e verranno acquistate a luglio. Il costruttore vorrebbe già avviare da subito il condominio per allacciare le utenze condominiali e il relativo impianto fotovoltaico destinato alle luci delle parti comuni. È possibile la nomina? Qual è la procedura corretta da seguire? 

Se i potenziali condomini non sono ancora proprietari la nomina deve avvenire da parte del costruttore attraverso il contratto di mandato. Qualora il costruttore abbia venduto almeno la prima unità abitativa, da quel momento si costituisce giuridicamente il condominio. Per cui deve essere convocata l'assemblea ordinaria  con un ordine del giorno ben preciso, ossia nomina dell'amministratore di condominio, con le maggioranze indicate dall'art 1136 c.c. Successivamente deve presentarsi presso l’Agenzia delle Entrate competente per territorio per chiedere l'attribuzione del codice fiscale del condominio.Tra i documenti da presentare è richiesta la copia del verbale di assemblea dove risulta la sua nomina, copia del suo codice fiscale e della sua carta d'identità.

Di seguito il quesito della settimana 10 Luglio 2017

 

Il condomino moroso vende la casa all’asta nel 2011. Il successivo proprietario, subentrato sempre nel 2011, si rifiuta tutt’oggi di pagare quelle rate lasciate dal vecchio proprietario (circa 4.000 euro). 

Chi ha ragione? Il nuovo proprietario che insiste a non pagare o l’amministratore che ora chiede invece agli altri condomini, tramite bilancio preventivo (deliberato dall'assemblea), di versare le quote a copertura di quella somma non pagate dal vecchio proprietario?

All’epoca l’amministratore si era fatto dispensare dall’assemblea a procedere con un eventuale decreto ingiuntivo, dichiarando ai condomini che avrebbero una cifra di denaro ingente per l’avvocato. Può l'amministratore eventualmente chiedere le rate agli altri condomini per coprire tale debito semplicemente inserendo la cifra nel bilancio preventivo? L’art. 63 esisteva nel 2011?

L'art. 63 delle disposizioni attuative al Codice civile, 4° comma, afferma che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente». Pertanto il rifiuto da parte del soggetto è giustificato da un elemento volitivo privo di cognizione nel merito o nell'assegnazione del bene all'asta.

In compenso proceda a convocare un’assemblea straordinaria con il seguente ordine del giorno: nomina del legale ed approvazione del preventivo del medesimo professionista per verificare lo stato degli atti in seguito alla vendita all'asta del bene in questione, profili di morosità del soggetto interessato.Come indica l'art. 1129 del Codice civile, lei non avrebbe bisogno di convocare l'assemblea in caso di morosità condominiale, ma il problema è qui la necessità del legale di verificare gli atti della vendita all'asta finalizzati solo ed esclusivamente a qualificare le morosità condominiali, verificando se sono state addebitate al nuovo proprietario.

 

Di seguito il quesito della settimana 17 Luglio 2017

 

Salve, sono un vostro associato. Vorrei porvi un quesito: in un condominio da me amministrato, privo di tabelle millesimali, si è deciso di incaricare un tecnico per la loro redazione. Ora, per la loro approvazione è necessaria l'unanimità o la maggioranza semplice?

Premesso che il dettato normativo non è significativo al fine del quesito che mi ha sottoposto, le richiamo un principio giurisprudenziale secondo il quale la delibera condominiale avente ad oggetto l'atto approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale. Come tale il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma del Codice civile, Corte di Cassazione Sezioni Unite Civile, sentenza del 9 agosto 2010, n. 18477.

Di seguito il quesito della settimana 24 Luglio 2017

 

Un condominio manca di c.p.i in seguito all'incendio di un’auto nel 2007, e oggi veste in una grave situazione strutturale (cadono calcinacci ogni giorno), il tronco fogna non è a norma e bisogna rifare il manto stradale in quanto completamente rovinato. Nel condominio in questione vive il costruttore, proprietario di sei appartamenti su 28. Quest’ultimo ostacola l'opera dei lavori perché vuole realizzare i lavori in prima persona. Inoltre, all'interno del condominio attualmente vivono circa 7 famiglie senza reddito in quanto disoccupate e un appartamento è all’asta. 

Il condominio è stato acquisito con un debito di bilancio di 12.000 euro annui. Ora il bilancio è sceso a 3.000 euro. Vista la grave situazione, il sottoscritto, avendo più volte chiesto le dimissioni, puntualmente rimandate, chiede come fare per costituirsi parte civile nei confronti dei Vigili del Fuoco, del Comune e della Prefettura? Dovrei fare in pratica segnalazione sia al Genio Civile di tale situazione sia alla Prefettura che ai Vigili Urbani. Quale procedura devo attuare con questi enti? Quale domanda devo inviare? Come faccio a stare tranquillo visto lo stato in cui versa il condominio?

Se non ci sono i presupposti per continuare il rapporto di mandato alla luce di quello che mi ha scritto, non ci sono alternative che chiedere l'intervento della Autorità Giudiziaria attraverso la nomina di un Amministratore giudiziario. In qualità di amministratore pro tempore, se ci sono i presupposti di urgenza e indifferibilità, proceda ai sensi dell'art. 1130 del Codice civile a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, ossia quanto la messa in sicurezza dell’edificio. È opportuno un sopralluogo del dirigente dell'ufficio tecnico del Comune o dei Vigili del Fuoco per qualificare l'urgenza dei lavori che dovrà attualizzarsi nella messa in sicurezza delle parti pericolose; dovranno poi eventualmente, previo accordo con il dirigente dell’ufficio tecnico del Comune, essere date comunicazioni alla Polizia Municipale finalizzate alla messa in sicurezza e incolumità dei cittadini. Nel contempo aggiorni i condòmini di questi suoi provvedimenti urgenti, premessa l'incapacità del condominio di prendere decisioni.

Di seguito il quesito della settimana 31 Luglio 2017

 

Vorrei chiedere un’informazione in merito ai nuovi voucher, ora denominati libretto famiglia: è possibile l’utilizzo anche da parte del condominio per lavori di giardinaggio, pulizia scale, ecc? Secondo l’INPS “i libretti famiglia non sono utilizzabili da parte del condominio, bisogna utilizzare una prestazione occasionale”. Vorrei quindi avere la certezza di poter utilizzare o meno il nuovo strumento sostitutivo dei voucher per un lavoro di pulizia delle parti comuni condominiali.

Con riferimento al quesito che mi è stato sottoposto, le richiamo la circolare Inps n°107 del 2017, avente ad oggetto "Lavoro occasionale articolo 54 bis del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, introdotto dalla Legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96 Libretto Famiglia e Contratto di Prestazione Occasionale”.  

-All' art 5/ 5.1 viene affermato che: Possono fare ricorso a prestazioni di lavoro occasionali tramite Libretto Famiglia (LF) soltanto le persone fisiche, non nell’esercizio dell’attività professionale o d’impresa.

Mediante il Libretto Famiglia l’utilizzatore può remunerare esclusivamente le prestazioni di lavoro occasionali rese in suo favore per: 

a)  lavori domestici, inclusi i lavori di giardinaggio, di pulizia o di manutenzione; 

b)  assistenza domiciliare ai bambini e alle persone anziane, ammalate o con disabilità; 

c)   insegnamento privato supplementare.

Con riferimento all'art 6 rubricato "Contratto di prestazione occasionale" e 6.1.  "Regime generale" viene affermato che: il contratto di prestazione occasionale (Cpo) è il contratto mediante il quale un utilizzatore acquisisce, con modalità semplificate, prestazioni di lavoro occasionali o saltuarie di ridotta entità.

Possono fare ricorso al Contratto di prestazione occasionale (Cpo), nel rispetto dei limiti economici di cui al comma 1 dell’articolo 54-bis citato (cfr. par. 2) e degli ulteriori vincoli di seguito evidenziati, professionisti, lavoratori autonomi, imprenditori, associazioni, fondazioni ed altri enti di natura privata, nonché amministrazioni pubbliche di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo n. 165 del 2001, con specifiche regolamentazioni valide per la pubblica amministrazione e per le imprese del settore agricolo.Pertanto il limite del tipo di attività da svolgere è rappresentato nell’esercizio dell’attività professionale o d’impresa della persona fisica oltre il quale deve essere applicato o il libretto di Famiglia o il contratto di lavoro occasionale. 

Per ulteriori chiarimenti, se veda la circolare INPS n.107 del 2017 

https://www.inps.it/bussola/VisualizzaDoc.aspx?sVirtualURL=%2FCircolari%2FCircolare+numero+107+del+05-07-2017.htm