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"Anapi risponde”, pensata per i nostri associati e non solo. In seguito alle numerose richieste di informazioni, consigli o più semplicemente osservazioni da parte degli utenti, abbiamo pensato di dar vita a uno spazio di condivisione dove alle domande attinenti l’universo condominiale seguono le risposte concrete dei nostri esperti.

L’appuntamento è ogni lunedì con il “quesito della settimana”.   

Di seguito il quesito della settimana 04 Settembre 2017

 

Buongiorno, vorrei sapere come devo ripartire le spese di lavori di ripristino del lastrico solare, grazie. 

Se il lastrico solare è comune a tutti i condomini, la ripartizione delle spese deve rispettare i principi richiamati dall'art. 1123 del Codice civile. Nel caso in cui, così come è richiamato dall'art. 1126 del Codice civile, ossia «quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno». 

 

Di seguito il quesito della settimana 11 Settembre 2017

 

Buongiorno,

volevo chiedere una consulenza per l'installazione di due telecamere (senza registrazione) e installazione di videocitofono nel condominio che amministro di cui è stato deliberato all'unanimità dall'assemblea.

 

Volevo sapere quali sono gli adempimenti che l’amministratore deve svolgere per rispettare la privacy e le norme del Garante per non incorrere in problematiche anche penali. 

Caro associato, 

la videosorveglianza nel condominio è stata disciplinata dall'art 1122 del Codice civile, rubricato "Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni".

La norma, conferma che, le deliberazioni concernenti l'istallazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art 1136 del Codice civile. Con riferimento al quesito da lei sottoposto ritengo che il legislatore sia entrato nel merito della fattispecie avendo ad oggetto la videoregistrazione delle telecamere, senza qualificare destinazioni diverse. Come tale, l'applicazione delle telecamere richiede l'applicazione dell'art 1122 c.c anche se le finalità non sono dirette alla registrazione.Lo scopo della videosorveglianza è quella di tutelare la sicurezza di cose e persone, rispettando la disciplina contenuta nel codice in materia di trattamento dei dati personali, dlgs 196 del 2003 nonché il provvedimento del 2010 in materia di privacy. In materia di illeciti civili e penali è opportuno richiamare l'art 833 del Codice civile sulla questione degli atti emulativi, secondo cui il proprietario non può fare atti con lo scopo di nuocere o recare molestia ad altri; in materia penale inoltre è da richiamare l'art 615 del Codice penale rubricato “Interferenze illecite nella vita privata” secondo il quale «Chiunque, mediante l'uso di strumenti di ripresa visiva e sonora, si procura indebitamente notizie o immagini attinenti alla vita privata svolgentesi nei luoghi indicati nell'articolo 614 c.p, è punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni». Pertanto, la responsabilità dell'amministratore, come mandatario del condominio sussiste nel rispetto dei requisiti di legge richiamati.Con riferimento all'istallazione di un videocitofono, pur con spesa di rilevante entità, deve essere deliberata, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell' edificio.

Di seguito il quesito della settimana 18 Settembre 2017

 

Durante l'assemblea condominiale, uno dei condomini ha proposto di costituire il consiglio condominiale.

La presenza di tale organismo è obbligatoria o è l'assemblea a decidere se costituirlo o meno?

Il consiglio del condominio è una delle novità della legge di riforma n°220 de 2012 richiamato dall'art. 1130 bis del Codice civile.

 

L'assemblea, infatti, può nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari secondo la quale l’assemblea può anche nominare consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Di seguito il quesito della settimana 25 Settembre 2017

 

Buongiorno, chiedo il vostro aiuto perché ho fatto una raccolta firme per installare un impianto di videosorveglianza nel palazzo ed hanno aderito la maggioranza dei proprietari ed ottenuto la maggioranza dei millesimali. L'amministratore non vuole procedere perché' dice che la maggioranza ha validità solo in sede assembleare, mentre con la raccolta firme bisogna ottenere l’unanimità. È vero quello che mi ha detto? 

 

Ogni ordine del giorno deve essere deliberato in assemblea quale "luogo" deputato a qualificare il carattere decisionale dell'organo collegiale.Le firme prese fuori da un contesto di approvazione assembleare possono servire a chiedere la convocazione di una assemblea ma non certo ad esprimere carattere decisionale in ordine ad un problema.

 

Di seguito il quesito della settimana 02 Ottobre 2017

 

Sono proprietaria di appartamento a Milano e ho ricevuto dall'amministratore di condominio solleciti di spese ordinarie e straordinarie non dovute (ordinarie calcolate in modo errato tenuto conto della data del rogito di marzo 2017 e straordinarie relative a spese deliberate in assemblea prima del rogito). Ho personalmente inviato un numero imprecisato di email all'amministratore, senza ricevere risposte o correzioni a quanto richiesto. Segnalo che il precedente proprietario ha pagato il conguaglio 2016 ordinario (che viene ora richiesto alla sottoscritta) ed anche le spese straordinarie di cui sopra. È possibile avere supporto e/o assistenza da parte della vostra associazione?

Le spese straordinarie che lei dichiara non dovute dallo studio di amministrazione condominiale sono espressione di un criterio di riparto di approvazione? 

Qualora sussisteva una delibera di approvazione delle spese straordinarie in corso di bilancio preventivo, cui corrispondeva  un criterio di riparto errato, lei, in quanto titolare dell’immobile, poteva procedere all'impugnazione della delibera condominiale.Oppure, nel caso in cui le spese non abbiano il carattere qualificato dall'art. 1136, 4° comma del Codice civile - inteso come «Riparazioni straordinarie di notevole entità» - e sussistano i presupposti dell'art. 1133 Codice civile  rubricato «Provvedimenti presi dall'amministratore», è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'Autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137 del Codice civile.

Di seguito il quesito della settimana 09 Ottobre 2017

 

Un condominio, composto da 33 unità immobiliari, ha stabilito in assemblea di formare il consiglio condominiale. Quest’ultimo avrebbe dovuto avere un rappresentante per palazzina (le palazzine sono 9 in totale). Tuttavia, durante l’assemblea non sono stati designati tutti i consiglieri, e alcune palazzine sono rimaste senza rappresentante. Dopo l’invio del verbale, sono arrivate delle richieste da parte di alcuni condòmini di voler prendere parte al consiglio in rappresentanza della propria palazzina. Ho provveduto a comunicare la volontà di questi condòmini ai consiglieri incaricati e a tutti gli altri condòmini; a questo punto posso considerarli consiglieri? Grazie 

La nomina dei rappresentanti è inquadrata normativamente nell'art. 67 delle disposizioni attuative al Codice civile. Infatti, nei casi di cui all'art' art. 1117 bis del Codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'art 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.Pertanto, ritengo opportuno che sia convocata un’assemblea come luogo deputato a definire gli assetti deliberativi in oggetto richiamati.

Di seguito il quesito della settimana 16 Ottobre 2017

 

Una costruzione del 2006, costituita da tre corpi, deve avere un amministratore di condominio?

L’edificio è così suddiviso:

• Il primo è composto da due abitazioni terra cielo (nr. 1 e nr. 2 della planimetria);

• Il secondo è composto da un’abitazione terra cielo (nr. 3 della planimetria) e quattro appartamenti (nr. 4, nr. 5, nr. 6 e nr. 7 della planimetria);

• Il terzo è composto dai box.

Tutte le unità hanno un proprio ingresso indipendente delimitato da recinzione privata. Dei sette condomini, sei sono contrari all’amministratore e vogliono continuare a suddividere le spese (bolletta luce per il cancello elettrico e le luci comuni) come fatto sino ad ora, mentre un condomino chiede che il condominio abbia il codice fiscale e un conto corrente condominiale per un controllo dei soldi spesi. Devo precisare che la bolletta della luce viene divisa pro capite ed il contatore delle parti comuni è intestato ad un condomino.Secondo l’art. 1129 del C.C. non sono obbligati ad avere l’amministratore mentre il legale del condòmino che lo richiede sostiene che sono “fuori legge” perché, secondo lui, si tratta addirittura di un super condominio formato da tre blocchi distinti.

Con riferimento al quesito da lei menzionato, l'art. 1129 del Codice civile così come da lei richiamato, afferma che: «Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall'amministratore dimissionario».Pertanto, in relazione alla planimetria ed eventualmente ad altre documentazioni, è opportuno verificare il numero delle unità immobiliari e delle pertinenze e la titolarità dei soggetti proprietari.Se non si raggiungono il numero di otto condomini non si pone l'obbligatorietà della nomina nel rispetto del1 comma dell'art.  Codice civile.Inoltre, con riferimento al supercondominio, la qualificazione giuridica richiamata sussiste se alle unità immobiliari corrisponde un numero di condomini superiore ad otto e per quale è applicabile il principio del 1°comma dell'art. 1129 c.c. La non obbligatorietà o meno della nomina dell'amministratore di condominio, inoltre,  non impone la non applicazione dei principi richiamati dall'art. 1123 del Codice civile in combinato disposto dell'art 68 - 69 delle disposizioni attuative al Codice civile che impone l'applicazione delle tabelle millesimali, quale strumento per la ripartizione proporzionale indicato dall'art 1123 del codice civile. Pertanto, in assenza del dato numerico indicato per la nomina dell'amministratore di condominio, qualificato dall'art. 1129 del Codice civile, primo comma, se non sussistono gli otto condomini, l'alternativa potrebbe essere l'applicazione dell'art. 71 bis, secondo comma delle disposizioni attuative, in virtù del quale l'amministratore di condominio può essere nominato tra i condomini dello "stabile".In questo caso, quest' ultimo, potrà occuparsi dell'apertura del conto corrente condominiale a seguito dell'obbligo della tracciabilità dei pagamenti delle fatture per i servizi prestati e dei versamenti delle quote condominiali richiamati dall'art. 1129 del Codice civile.