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Superbonus 110% in condominio: chiarimenti su casi particolari

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito verte su alcune perplessità riguardanti interventi, assemblea e maggioranze per richiedere il bonus 110%.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

avrei necessità di un chiarimento per ciò che riguarda la convocazione e successiva delibera di approvazione per i lavori rientranti nel Superbonus 110%. Il condominio oggetto del quesito è composto da: una palazzina di sei unità abitative con 6 posti auto pilotis di pertinenza, 8 posti auto pilotis acquistati da persone esterne al condominio e 9 box posti pilotis al di sotto della palazzina, acquistati da esterni.

Essendo che l’intervento riguarderebbe le parti strutturali della palazzina, ossia cappotto, infissi, caldaie ed eventualmente pannelli solari, vorrei chiedervi: in assemblea devono essere convocati anche i suddetti proprietari dei posti auto e box?  Eventualmente, le maggioranze vengono deliberate tenendo conto anche di questi proprietari?”

L'ESPERTO RISPONDE

“Preg.mo Associato,

in relazione al quesito in oggetto, la circolare N. 24/E dell’ 8 agosto 2020, con riferimento alle parti comuni ex art. 1117 c.c., ha stabilito che sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomini relativamente all’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate, che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

La circolare in oggetto individua gli edifici condominiali caratterizzati da una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.) ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Orbene, il primo riferimento è quello formulato nei concetti di box e cantine, purché rientranti strutturalmente nel concetto di condominio.

L’applicazione della norma sul bonus 110% ha una propria identità con riferimento all’ambito oggettivo, ovvero con riferimento ai c.d. interventi “trainanti” finalizzati alla riqualificazione energetica e all’adozione di misure antisismiche degli edifici nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi ovvero cosiddetti interventi “trainati” che nel caso di specie possono essere realizzati su parti comuni residenziali in condominio.

Pertanto, l’applicazione del bonus 110%, come tal riguarda le pertinenze che nel caso di specie sono individuati nei titolari dei box, quali pertinenze strutturalmente funzionali alle parti comuni su cui devono essere realizzati gli interventi “trainanti” e “trainati”.

L’ulteriore applicazione del caso di specie può essere formulato in relazione al quesito richiamato dalla circolare dell’Agenza delle Entrate n° 30/E 2020 secondo la quale:

In linea con la prassi in materia di agevolazioni fiscali per interventi di recupero di cui all’articolo 16-bis del Tuir, come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (interventi “trainanti”), nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (interventi “trainati”) realizzati, tra l’altro, su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Si ritiene, pertanto, che un intervento trainante possa essere eseguito anche su una pertinenza e beneficiare del Superbonus indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale, purché tale intervento sia effettuato nel rispetto di tutti i requisiti stabiliti dall’articolo 119 del decreto Rilancio. La citata circolare n. 24/E, precisa, inoltre, che:

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come, ad esempio, box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

A rigore della diagnosi argomentativa sostenuta dall’Ente tributario dovranno essere convocati tutti i condòmini oggetto degli interventi “trainanti” e “trainati” tra proprietà esclusive e pertinenze.

Con riferimento ai posti auto in pilotis non ci sono riferimenti normativi definiti, se non specificare che, nelle agevolazioni del bonus 110%, rientrano tutti i lavori isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio in un principio di comunione forzosa del condominio in cui rientrano box e cantine.

A parere dello scrivente, la questione deve essere affrontata con particolare attenzione al richiamato involucro dell’edificio condominiale e, pertanto, l’efficientamento energetico dell’involucro dell’edificio potrebbe riguardare i posti auto in pilotis, se vengono effettuati dei lavori di isolamento termico sulle relative parti interessate con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio così come richiamato dall’art. 119 del decreto legge n.34/2020.

Si tratta di un’interpretazione personale che richiederebbe il parere del tecnico nella qualificazione dei lavori da effettuare, cui dovrebbe corrispondere il diritto di accesso al bonus 110% da parte dei titolari dei posti auto oggetto del quesito e per il quale il condominio nella convocazione assembleare dovrà tenere in considerazioni sia i titolari dei box e pertinenze sia dei posti auto relativamente all’isolamento termico delle parti interessate dai lavori per il bonus 110%.”

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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