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Chiarimenti sul fondo di riserva di carattere generico

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa all’illegittimità della delibera relativa all’ istituzione di un fondo di riserva di carattere generico.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

I condòmini di uno stabile da noi amministrato hanno approvato l’istituzione di un c.d. “FONDO DI RISERVA” per imprevisti e morosità, a seguito dei frequenti imprevisti di varia natura occorsi negli ultimi anni (tempesta Vaia del 2018, nevicata record di gennaio 2020, nuova classificazione di rischio sismico elevato per la Provincia di Belluno, sofferenza economica da Coronavirus, per citare i più rilevanti).

Considerando la pluralità di rischi, si è ritenuto di inserire questa voce, di carattere generico, a bilancio preventivo, per evitare eventuali ritardi conseguenti alla richiesta di rate straordinarie e garantire un’operatività tempestiva. Un ente pubblico proprietario di un’unità contesta la legittimità di tale delibera causa assenza di specifica destinazione, e non intende procedere con il versamento della relativa quota.

Vorrei chiedere se tale contestazione sia legittima e se esistano ad oggi pronunciamenti di giurisprudenza a riguardo.”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo Associato,

Con riferimento al caso di specie, l’art. 1135 del codice civile rubricato attribuzioni dell’assemblea dei condomini  dispone che:

Oltre a quanto stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede al punto 3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo di gestione, nonché, al punto 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

In pratica, perché il nuovo fondo speciale possa soddisfare la sua particolare finalità, è necessario che sia l’oggetto del futuro appalto, ossia la puntuale indicazione delle opere da eseguire nelle parti comuni dell’edificio, sia il corrispettivo effettivamente dovuto all’appaltatore in conseguenza dei relativi lavori, risultano inequivocabilmente predeterminati nel contesto negoziale sottoscritto dai contraenti. Sembra, però, che i due fondi adesso contemplati dallo stesso art. 1135, n. 4),c.c. rivelino natura e modalità operative abbastanza differenti: il fondo speciale “unico” ideato dalla Riforma del 2012 è un fondo necessariamente preventivo rispetto all’esecuzione dei lavori, mentre il fondo “graduale” del decreto-legge di fine 2013 costituirebbe un fondo strutturalmente successivo e conseguente alla realizzazione delle opere; in altri termini, quest’ultimo, essendo allestito  soltanto dopo l’approvazione dei singoli stati d’avanzamento, presupporrebbe la già avvenuta esecuzione delle opere contabilizzate e, quindi, a differenza del primo, anche l’immediata esigibilità del credito dell’appaltatore per la parte di prezzo corrispondente a quello specifico stato di avanzamento.

Celeste – Scarpa L’amministratore e l’assemblea 2014

In linea con il dettato normativo e della richiamata giurisprudenza, l’applicazione del fondo speciale è finalizzato alla realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni. Tuttavia:

Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica ne’ l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, ne’ il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo – cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto – depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione – in cui l’accantonamento di un’entrata condominiale nella specie canone dell’appartamento dell’ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione.

Cass. civ., sez. II, 28 agosto 1997, n. 8167)

Con riferimento alla specifica destinazione del fondo cassa, la costituzione di un fondo cassa sarebbe illegittima in assenza di una specifica destinazione del medesimo (Cass. civ, sez. II n° 4679/2017). Pertanto, alla luce delle indicazioni fornite dalla giurisprudenza, il fondo cassa deve avere una specifica destinazione d’uso, che dovrà essere deliberata dall’assemblea ed appartiene al potere discrezionale dell’ente collegiale il poterlo deliberare per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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