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Condominio: amministrazione retta da una società cooperativa

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito verte su alcuni dubbi riguardanti l’amministrazione di condominio retta dal CdA di una società cooperativa.

L'ASSOCIATO CHIEDE

Gentile Associazione,

avrei alcuni quesiti da porre: l’amministrazione del condominio è retta dal CdA di una società cooperativa. La società richiamata può svolgere attività di amministrazione di condominio? Il mandato di amministratore deve necessariamente essere svolto da uno dei componenti del Consiglio di Amministrazione e qualora  la società cooperativa non abbia dipendenti, può lo stesso CdA incaricare una persona esterna affidandogli il mandato di amministrare il condominio?

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo Associato,

La questione in oggetto richiede la disamina sistematica di più norme giuridiche.

L’articolo 71 bis disp. att. del codice civile dispone che:

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche le Società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci  illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

Sul piano normativo le Società cooperative sono disciplinate dal libro V, titolo VI. Nel caso di specie l’art. 2511 c.c. rubricato “Società cooperative” dispone che:

Le cooperative sono società a capitale variabile con scopo mutualistico iscritte presso l’albo delle società cooperative di cui all’art 2512, secondo comma, e all’art. 223-sexiesdecies delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.

Orbene, anche la società cooperativa può svolgere l’incarico di amministratore di condominio,

sul presupposto che il fine mutualistico proprio delle cooperative è pienamente compatibile con la prestazione di servizi a terzi, concretandosi nella creazione di occasioni di lavoro per i soci stessi.”

Tribunale di Bologna Decreto di rigetto n° 12/2018

Pertanto, definito che, la disciplina codicistica attribuisce la possibilità di esercitare l’attività di amministrazione di condominio, così come richiamato dal decreto di rigetto del tribunale di Bologna per le Società cooperative, con riferimento al CdA di incaricare una persona esterna affidandogli il mandato di Amministrare il condominio, l’art. 71 bis delle disp. att al codice attribuisce esclusivamente la responsabilità ai soci nel mandato condominiale non attribuendo ai medesimi di affidare a soggetti terzi il mandato sottoscritto dalla predetta società cooperativa  premesso che, l’unico soggetto che può deliberare nomina revoca e conferma è rappresentato dall’assemblea condominiale così come disposto dall’art. 1135 e 1136 del codice civile e che, l’art. 1711 c.c. rubricato “Limiti del mandato” dispone che:

Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L’atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario se il mandante non lo ratifica.

Pertanto, nel rispetto del dettato normativo, a parere dello scrivente sarà possibile applicare al caso di specie i requisiti richiamati dall’art. 1717 del codice civile rubricato: “Sostituto del mandatario” solo nel caso in cui il mandatario , ovvero la Società a scopo mutualistico sia stata espressamente autorizzata dall’assemblea condominiale nel suo contratto di mandato. L’articolo in questione dispone che:

Il mandatario che, nell’esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita. Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartito al sostituto. Il mandante può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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