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Chiarimenti sulla revisione delle tabelle millesimali

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito verte sulla revisione delle tabelle millesimali.

L'ASSOCIATA CHIEDE

“Gentile Associazione,

vorrei porvi i seguenti quesiti: è ammessa la revisione delle tabelle millesimali per cambio di destinazione d’uso da sottotetto a mansarda? Chi ha il diritto di nominare il tecnico per la stesura delle nuove tabelle?”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.ma Associata,

L’art. 69 disp. att. del codice civile dispone che:

“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi :

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  1. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Come tale, nessuna interpretazione del dettato normativo è finalizzata al cambio di destinazione d’uso, ovvero come nel caso di specie da sottotetto a mansarda. Tuttavia, con riferimento alla prassi giurisprudenziale, la Corte di Cassazione con la sentenza sezione II civile, sentenza n° 19797 del 4 ottobre 2016 ha confermato che “in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio (Cass. 10-2-2010 n. 3001).

Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell’errore) dei criteri soggettivi (ad es.: d’ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex articolo 68 disp. att. c.c. (Cass. Sez. Un. 24-1-1997 n. 6222).

Più specificamente, costituiscono errore essenziale e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione, esposizione etc.), siano errori di fatto (per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, a norma dell’articolo 68 disp. att., c.u., sono irrilevanti a tale effetto).

Mentre non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l’errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, in quanto non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell’articolo 1429 n. 2 cod. civ. (Cass. 27-3-2001 n. 4421).”

Alla luce delle indicazioni fornite, una diversa destinazione d’uso da sottotetto a mansarda non può gravare sui millesimi, premesso che l’individuazione dei valori proporzionali deve verificarsi con riferimento alle caratteristiche oggettive degli immobili necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti.

Come tale, l‘unico caso ammesso per la revisione delle tabelle millesimali è quello indicato dall’art. 69 disp. att. al codice civile, il cui costo della revisione e, come tale, del tecnico che deve redigere le nuove tabelle, è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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