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Come funziona la Prorogatio imperii per gli amministratori di condominio?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito verte sul fornire alcuni chiarimenti riguardo la prorogatio imperii.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

la presente per porle alcuni quesiti riguardo la prorogatio imperii. Una premessa per contestualizzare i quesiti: durante l’assemblea di condominio in cui era all’ordine del giorno vi era la nomina/revoca amministratore, il condominio, composto da 11 unità di cui 10 presenti, vota così: 5 votano a mio favore, per 477 millesimi, 5 votano per un altro amministratore, per 455 millesimi. Di conseguenza, non è stato nominato nessun amministratore.

I quesiti che vorrei porre sono i seguenti:

Come dobbiamo comportarci in prorogatio imperii in fatto di gestione ordinaria? Come dobbiamo comportarci con i compensi per il periodo di proroga? Entro quando dobbiamo convocare l’assemblea per l’approvazione del nuovo amministratore?”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo Associato,

in tema di condominio negli edifici, l’istituto della prorogatio imperii trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e, nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore, viene costantemente applicata in ogni caso in cui il condominio resti privato dell’opera dell’amministratore e, quindi, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, secondo comma, c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass. 23.2003 n° 4531) (Terzago Il Condominio).

Con riferimento al caso di specie, la cessazione del contratto di mandato tra l’amministratore e l’assemblea, a seguito di mancato raggiungimento dei quorum deliberativi richiesti, pone il condominio e l’amministratore uscente nel potere-dovere di assumere tutte le attività finalizzate alla gestione ordinaria e straordinaria della gestione condominiale fino alla nomina del nuovo amministratore.

Con riferimento al dettato normativo, l’art. 1129 comma 8 del codice civile sancisce che, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

A tal proposito la giurisprudenza di legittimità ha confermato che:

“La perpetuatio di poteri in capo all’amministratore uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio all’interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, (come nel caso in esame) una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore, cessato dall’incarico.”

(Cass Sez. II n° 12120/2018)

Pertanto, a parere dello scrivente, è opportuno convocare nuovamente l’assemblea per deliberare la nomina dell’amministratore con le maggioranze disposte dall’art. 1136 comma 4, ovvero la maggioranza degli intervenuti in seconda convocazione che rappresenti la metà del valore dell’edificio, al fine di eliminare ogni dubbio relativamente ai profili che attengono all’ eventuale impugnazione, in modo da favorire la certezza dei rapporti giuridici nel rispetto delle maggioranze richieste per la nomina. La convocazione relativamente alla nomina del nuovo mandatario non richiede dei tempi giuridicamente applicativi, se non quelli richiesti dall’art. 66 disp. att del codice civile.

Come tale, in attesa di nomina del nuovo mandatario, l’amministratore uscente deve eseguire tutte le attività ordinarie e straordinarie al fine di tutelare gli interessi condominiali e garantire la continuità dei servizi in atto senza diritto ad ulteriori compensi così come richiamato dall’art. 1129 comma 8 del codice civile.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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