Infiltrazioni dal lastrico solare di uso esclusivo

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione nel caso di infiltrazioni di acqua dal lastrico solare.

“Gentile Associazione,

in seguito ad infiltrazioni di acqua, per difetto di impermeabilizzazione del lastrico solare di proprietà esclusiva, vorrei chiedere quali son i criteri di riparto delle spese di manutenzione e, se alla ripartizione della spesa dell’appartamento sottostante danneggiato, deve partecipare anche il proprietario dello stesso appartamento.”

Preg.mo Associato,

il criterio di ripartizione inquadrato dall’art. 1126 c.c. individua i condomini, che hanno l’uso esclusivo dei lastrici solari rispetto ai condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (Cass. N°13858/2001).

In particolare, le spese di manutenzione del lastrico solare, ovvero di riparazione e ricostruzione devono essere ripartite per 1/3 a carico dell’utilizzatore esclusivo e per i 2/3 a carico dei condomini, la cui destinazione strutturale è finalizzata alla copertura delle sottostanti rispettive porzioni di piano. E’ opportuno evidenziare che il criterio di riparto stabilito dall’art. 1126 c.c. ha valore di norma cogente e non può essere derogato pattiziamente tra tutti gli aventi diritto per mezzo di un accordo contrattuale (Cass. N° 244/1974).

Con riferimento all’imputazione dei danni subiti dal condomino sottostante, le Sezione Unite della Cassazione avevano chiarito che:

Poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

(Cass. S.U. N°3672/1997)

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia