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Parti comuni condominiali: elaborazione e modifiche delle tabelle millesimali

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana i quesiti riguardano l’elaborazione delle tabelle millesimali e le maggioranze richieste per le modifiche.

L'ASSOCIATA CHIEDE

“Gentile Associazione,

di seguito il caso: gestisco un immobile con 11 unità immobiliari con 3 numeri civici e del quale fanno parte 3 negozi. Due negozi hanno l’ingresso direttamente su un porticato fronte strada, appartenente allo stabile, il terzo negozio ha l’ingresso assieme alle altre unità immobiliari, ovvero con accesso dal porticato.

L’intenzione di chi ha frazionato l’edificio era quella che tutte le parti comuni facenti parte del art. 1117 c.c., fossero di proprietà di tutti i condòmini. Il porticato è parte comune sia per le unità abitative che per i negozi, cosi come l’androne, le scale e il portone d’ingresso sono parti comuni anche per i negozi. Purtroppo, però, chi ha frazionato non ha elaborato le tabelle millesimali bensì solo una piantina allegata al rogito con evidenziate le parti comuni.

Gli amministratori che si sono succeduti hanno elaborato due tabelle millesimali: una risalente al 1990 che non contiene nessuna sotto tabella e una più recente che contiene solo la tabella scale nel rispetto dell’applicazione dell’art. 1124 c.c.

L’elaborazione della tabella scale in un periodo successivo rispetto alla tabella proprietà, è considerata modifica? Sarebbe dovuta stata essere votata all’unanimità?”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.ma Associata,

il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Tuttavia, così come confermato dall’art. 68 delle disp. att. al codice civile comma 1, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio per gli effetti indicati dagli articoli 1123 c.c., 1124 c.c., 1126 c.c. ovvero per la ripartizione delle spese e per la partecipazione all’assemblea (art. 1136 c.c.).

In realtà, la revisione o modifica delle tabelle millesimali, con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., è ammessa solo in caso di errore o in caso di mutate condizioni di una parte dell’edificio in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari alterando per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Pertanto, nel caso di specie, con riferimento al primo quesito, l’elaborazione delle tabelle scale in una fase temporale successiva a quella di proprietà non rientra tra le casistiche indicate dall’art. 69 disp. att. al codice civile trattandosi di una applicazione normativa del riparto delle spese inquadrabile nell’art. 1124 del codice civile.

Con riferimento al secondo quesito, la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, n°18477 del 9/08/2010 ha confermato che:

Le tabelle millesimali servono ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei valori dei vari condomini senza incidere in alcun modo su tali diritti.

Come tale, le tabelle millesimali possono essere deliberate con le maggioranze qualificate di cui all’art. 1138 c.c., per cui sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio, non richiedendo per la sua delibera l’unanimità se non nel caso in cui si intende modificare la tabella millesimale che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese (Cass. civ., Sez. II n°19838/2018).

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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