fbpx

È legittima l’apertura di un varco tra due unità immobiliari appartenenti a condomini differenti?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la possibilità di unire due appartamenti appartenenti a condomini distinti adiacenti.

L'ASSOCIATA CHIEDE

Gentile Associazione,

vorrei chiedere un chiarimento in merito alla legittimità della situazione di seguito descritta. In uno dei condomini da me amministrato, l’appartamento del primo piano è stato acquistato dalla proprietaria del primo piano del condominio confinante, pertanto i due appartamenti, posti in due condomini differenti, hanno una parete adiacente all’altro.

La suddetta proprietaria ha riferito di volere abbattere la parete per unire i due appartamenti, chiedendo la convocazione di un’assemblea di condominio per affrontare la questione richiamata, in modo da verificare i presupposti deliberativi a favore dei lavori richiesti.

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.ma Associata,

il caso di specie richiede l’analisi di ordine strutturale e di ordine amministrativo degli edifici considerati. Trattandosi di edifici separati, se pur contigui, non è possibile parlare di un’unica identità condominiale. Pertanto, tali costruzioni sono distinte attraverso le proprietà esclusive che li compongono e sono tra loro adiacenti.

Sul piano amministrativo-condominiale si tratta di edifici separati con discipline convenzionali e regolamentari distinte, se pur strutturalmente confinanti. L’applicazione dell’art. 1117 c.c. e seguenti del codice civile per il caso di specie, ovvero con due edifici condominiali distinti e contigui, è probabilmente suscettibile di discipline regolamentari distinte, con obblighi e diritti distinti, se pur nel rispetto delle norme generali in materia di condominio.

Delineati i percorsi applicativi richiamati, in assenza di norme specifiche per il caso di specie, è opportuno affermare, secondo l’orientamento della giurisprudenza asserito dalla Cassazione,  che:

In tema di uso della cosa comune, è illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25775 del 14/12/2016

In tal senso è costante la giurisprudenza che ha affermato che:

Mentre l’apertura di un varco nel muro perimetrale per le esigenze del singolo condomino può ritenersi consentita, quale più intenso uso del bene comune ex art. 1102 c.c., non può ritenersi legittima – costituendo un uso abnorme del bene comune – allorché il varco consenta la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, seppure di proprietà del medesimo condominio, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, ciò perché il collegamento tra tali unità abitative determina, inevitabilmente, la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato e può, in ipotesi, creare una eventuale servitù di passaggio a carico di un eventuale ingresso condominiale su via pubblica.

Cass. 3035/09; 15814/2008

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

Vorresti rimanere sempre aggiornato/a su tutte le novità in materia condominiale?
Iscriviti alla nostra Newsletter settimanale!

Potrebbe piacerti anche