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Superbonus 110% e immobili in corso di definizione

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che anche gli immobili in corso di definizione possono accedere alla maxi-agevolazione del Superbonus 110%, a patto che vengano rispettate alcune condizioni.

L’Agenzia delle Entrate torna sul tema del Superbonus 110% con la risposta n. 599/2021 incentrata sugli interventi di riduzione del rischio sismico.

Nel caso esaminato, l’Istante è comproprietario di un edificio composto da 3 unità immobiliari appartenenti alle seguenti categorie catastali: F/4, C/2 e A/3.

I proprietari hanno intenzione di realizzare dei lavori strutturali sulle parti comuni, attraverso i quali si avrebbe il miglioramento di almeno una classe di rischio sismico, il cambio di destinazione d’uso dell’unità in corso di definizione (F/4) in unità abitativa, il cambio di destinazione d’uso del magazzino e deposito (C/2) in autorimessa, la quale sarà di pertinenza della nuova unità abitativa.

Inoltre, l’Istante specifica che per quanto concerne le opere edilizie destinate alla nuova unità abitativa, attualmente censita F/4, realizzerà:

  • opere consistenti in coibentazioni involucro opaco, pavimenti e posa di finestre e portefinestre;
  • un impianto di climatizzazione invernale in sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale demolito;
  • installazione sull’edificio un impianto fotovoltaico di circa 11 KW a servizio dell’unità immobiliare abitativa.

I proprietari hanno, quindi, presentato l’istanza all’Agenzia delle Entrate per chiedere se è possibile usufruire del Superbonus 110%, dato che l’edificio in questione non è un condominio e che, al suo interno, è presente un’unità immobiliare ancora in corso di definizione (cat. F/4).

A fronte di quanto descritto, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che, con la legge di bilancio 2021, la lettera n), comma 66, dell’art. 119 del decreto Rilancio, prevede che il Superbonus venga applicato anche agli interventi effettuati:

dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Pertanto, l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021. Inoltre, a tali edifici, si applicano gli stessi limiti di spesa previsti per i condomini, quindi, per quanto riguarda gli interventi antisismici, si parla di un importo massimo di spesa di 96.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, incluse le pertinenze.

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico, analogamente a quanto sopra esposto, l’importo di spesa pari a 40.000 euro va moltiplicato al numero delle unità immobiliari, incluse le pertinenze.

Riguardo il dubbio espresso legato all’unità immobiliare con categoria F/4 (unità in corso di definizione), l’Agenzia dichiara che tale categoria catastale fa parte delle cosiddette “categorie fittizie”, in cui rientrano tutte quelle individuate con la lettera F.

Proprio per questo motivo, alle unità in corso di definizione possono essere applicati gli stessi chiarimenti forniti sugli immobili classificati nella categoria catastale F/2 (unità collabenti).

Richiamando la circolare n. 7/E del 2021, l’Agenzia spiega che:

pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Di conseguenza, quindi, anche queste unità rientrano tra quelle ammesse al Superbonus 110%, ma dovranno essere rispettate alcune condizioni.

Innanzitutto gli interventi dovranno essere qualificati come “ristrutturazione edilizia”; in secondo luogo dal titolo abilitativo deve risultare il cambio di destinazione d’uso dalla categoria C/2 alla categoria catastale C/6, così come dovrà risultare il vincolo di pertinenzialità con l’unità abitativa accatastata attualmente come F/4: infine, per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico per gli edifici collabenti, deve essere dimostrato che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311, riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.

In relazione all’installazione di un impianto fotovoltaico a servizio dell’unità abitativa, anche per questo tipo di intervento l’Istante potrà usufruire del Superbonus, nel limite di spesa indicato dall’articolo 119, comma 5, del decreto Rilancio.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI

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