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Costituzione del condominio e profili soggettivi individuati nei rapporti tra condomini

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la costituzione di un condominio minimo.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione, 

vorrei porre un quesito. In un condominio composto da 2 unità abitative più un negozio, vi sono due proprietari (Tizio e Caio) e un usufruttuario (Sempronio) che ha in usufrutto il negozio di proprietà di uno dei due suddetti proprietari. Tale proprietario, che detiene appunto la proprietà di un appartamento più la nuda proprietà del negozio, vorrebbe costituire un condominio gestito da un amministratore, poiché non si trova in accordo con l’altro proprietario. Preciso che l’edificio è sprovvisto di tabella dei millesimali.

A tal proposito vorrei chiedere se è possibile costituire il condominio, tenendo conto che uno dei proprietari (Tizio) e l’usufruttuario del negozio (Caio) sono marito e moglie.”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo associato,

Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.

Circolare Agenzia delle Entrate N°24/E 2020

Pertanto, la costituzione del condominio non è vincolante, per il caso in oggetto allo stato matrimoniale di Caio e Sempronio rispettivamente coniugi e contitolari di un diritto di proprietà sulle unità immobiliari richiamate, nonché contitolari sulle parti comuni, identificate nella qualità di condomini con Tizio quale proprietario di un appartamento nel condominio in oggetto.

Pertanto, trattandosi di un condominio minimo, devono essere applicate le norme sul condominio in materia con particolare attenzione all’art. 67 delle disp. att. c.c. secondo la quale:

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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