Revoca dell’amministratore di condominio nominato dal costruttore
Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la revoca dell’amministratore di condominio incaricato dal costruttore e la nomina del nuovo amministratore scelto dall’assemblea.
L'ASSOCIATO CHIEDE
“Gentile Associazione,
in un condominio costituito nel 2023 è stato nominato un amministratore di condominio direttamente dal costruttore in quanto ancora unico proprietario di tutte le unità immobiliari.
Attualmente i nuovi proprietari intendono procedere con un cambio dell’amministratore, ma l’attuale amministratore a tale richiesta sostiene di voler procedere con la convocazione di un’assemblea allegando il verbale dell’assemblea di nomina, nel quale il costruttore (precedentemente unico proprietario) aveva conferito all’amministratore la gestione dell’edificio con vincolo di due anni.
Premesso che tale vincolo non è stato riportato nel regolamento di condominio e nessuno dei condòmini è mai stato informato in tal senso, vorrei chiedere se l’assemblea, ai sensi dell’art. 1129 c.c., può in qualsiasi momento revocare l’amministratore, anche in assenza di gravi irregolarità e se l’amministratore è quindi obbligato a indire la relativa assemblea straordinaria richiesta ai sensi dell’art. 66 delle disp. att. c.c..”
L'ESPERTO RISPONDE
Preg.mo associato,
la dichiarata o cosiddetta mancata attuazione dell’art. 66 delle disp. att. c.c. non rientra nell’attribuzione dell’amministratore ex. art. 1130 c.c. in termini di opportunità, né tantomeno è ipotizzabile un criterio discrezionale di convocare o meno l’assemblea, premesso che, nel merito, la richiesta di discutere l’ordine del giorno desunto dal quesito è fondata.
Pacificamente, in assenza di della convocazione da parte dell’amministratore, comunque: “i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.” (art. 66 disp. att. c.c.)
Dal tenore del quesito sottoposto all’attenzione di codesto ufficio di consulenza, si prende atto che ci sono i presupposti per chiedere l’assemblea straordinaria, per discutere il mandato dell’amministratore con il riferimento alla nomina da parte del costruttore, in quanto, la nomina dell’amministratore rientra nelle attribuzioni inderogabili dell’assemblea, così come richiamato dall’art. 1129 c.c. e né tantomeno può trovare una applicazione cogente nel regolamento di condominio contrattuale allegato, eventualmente, agli atti di compravendita. Nel caso in questione non si trova, comunque, alcuna clausola applicativa.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha confermato che:
L’articolo 1138 c.c., comma 4, dichiara espressamente non derogabile da parte del regolamento condominiale la disposizione posta dall’articolo 1129, la quale riserva alla sola assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata del suo incarico in un anno. Ne deriva la nullità della clausola del regolamento condominiale, che riserva ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo il relativo potere di nomina e di revoca all’assemblea.
Cass Civ. Sez II N. 13011/2013
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia