Lavori di manutenzione straordinaria in caso di condominio parziale
Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la ripartizione delle spese e la normativa che regola i lavori di manutenzione straordinaria in caso di condominio parziale.
L'ASSOCIATA CHIEDE
“Gentile Associazione,
vorrei chiedere un chiarimento riguardo la seguente questione. Un condominio da me gestito è composto da una palazzina e due bungalow. La palazzina ha necessità di lavori di impermeabilizzazione della copertura, perciò i condòmini hanno approvato questi interventi.
La proprietaria di uno dei bungalow sostiene che la palazzina non può operare a nome dell’intero complesso immobiliare, visto che gli interventi riguardano appunto esclusivamente la palazzina, perciò secondo la suddetta, la palazzina dovrebbe istituire un proprio condominio con tutte le conseguenze del caso.
A livello normativo, come sarebbe opportuno agire in questa situazione?”
L'ESPERTO RISPONDE
Preg.ma associata,
dal tenore del quesito si prende atto che, la palazzina del costituito condominio deve effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria. La titolare del bungalow sostiene che la palazzina, che deve effettuare i lavori, non fa parte del condominio e non può operare sotto il nome del condominio dell’intero complesso immobiliare, per cui dovrebbe istituire un proprio condominio con tutte le conseguenze del caso.
A parere dello scrivente, verificato il regolamento di condominio e la composizione catastale degli immobili, che compongono il condominio in oggetto, qualora il condominio richiamato è composto da tutti gli edifici e gli immobili aventi ad oggetto parti, servizi e pertinenze ex. art. 1117 c.c., pacificamente possiamo confermare che si tratta di un unico condominio, che, nel caso di specie, compone il condominio citato.
Tuttavia, è pacifico che:
Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.
Agenzia delle Entrate
Pertanto, con riferimento alle spese ordinarie e straordinarie:
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Art. 1123 c.c.
Con riferimento al caso in questione, pertanto, le spese sono a carico della palazzina, che deve effettuare i lavori cui non sussiste un obbligo né di costituzione del condominio né di richiesta di attribuzione di un nuovo codice fiscale.
Tuttavia, è opportuno precisare che, per le spese sostenute dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, l’Agenzia delle Entrate nelle “Risposte alle domande più frequenti”, cosiddette FAQ, ha confermato che:
Ai fini dell’elaborazione della dichiarazione dei redditi precompilata, l’articolo 2 Decreto Ministro Economia e Finanze 01/12/2016 ha previsto l’obbligo di trasmissione all’Agenzia delle Entrate, da parte degli amministratori di condominio, delle spese sostenute dal condominio con indicazione delle quote di spesa imputate ai singoli condòmini con le modalità previste con Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia