Manutenzione ordinaria e straordinaria: obblighi dell’amministratore, criteri di riparto ed adempimenti amministrativi
Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda gli obblighi dell’amministratore di condominio in caso di infiltrazioni in corrispondenza del lastrico solare.
L'ASSOCIATO CHIEDE
“Gentile Associazione,
mi rivolgo a voi per chiedere un chiarimento. A seguito delle violente piogge che negli ultimi giorni hanno colpito la mia zona, in un condominio da me amministrato stiamo pianificando dei lavori di manutenzione straordinaria per risolvere un problema di infiltrazione di acqua in corrispondenza del lastrico solare. Come bisogna procedere?”
L'ESPERTO RISPONDE
Preg.mo associato,
le precipitazioni intense, che, spesso, comportano interventi urgenti ed indifferibili, impongono una riflessione sulle attività da svolgere obbligatoriamente dall’amministratore (ex. art. 1129 c.c.), tali da presuppore controlli preventivi, spesso seguite dalla relazione di un perito finalizzata a cristallizzare lo stato dei luoghi ed a circoscrivere i fatti che hanno determinato i danni verificandone le cause.
Il quesito avrebbe dovuto presumere il caso in cui sia presente una polizza assicurativa che, in casi come quello oggetto di disamina, previa apertura del sinistro, può riconoscere un indennizzo assicurativo.
Inoltre, è d’uopo procedere tempestivamente in corrispondenza delle parti comuni ammalorate, al fine di tutelare i condomini da eventuali danni. L’urgenza trova una sua applicazione normativa nell’articolo 1130 c.c., che dispone l’esercizio dei poteri conservativi dell’amministratore premesso che il condominio, secondo giurisprudenza costante, è custode delle parti comuni ex art. 2051 del codice civile.
Non avendo possibilità di effettuare altri criteri di valutazione, il tema resta quello delle infiltrazioni di acqua in corrispondenza del lastrico solare che è regolamentato dall’art. 1126 c.c., secondo il quale:
Quando l’uso dei lastrici o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini , quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare : gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Orbene, a parere dello scrivente, salvo titolo contrario (ex art. 1117 c.c.) o disposizioni indicate dal regolamento di condominio (ex art. 1138 c.c.), è necessario individuare strutturalmente le parti comuni ammalorate al fine di circoscrivere il campo di applicazione di riparazione dei danni e dei condomini interessati alle spese, nonché verificare gli obblighi amministrativi, finalizzati ad ottenere il riconoscimento del credito d’imposta con detrazione al 50% o 36%, come da legge finanziaria 2025 entrata in vigore per l’anno 2026 .
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia