Condominio minimo e piccolo condominio: normative, obblighi e gestione
I condomini composti da poche unità immobiliari, pur beneficiando di alcune semplificazioni organizzative, sono comunque soggetti alla disciplina condominiale. Approfondiamo di seguito la tematica.
I condomini di piccole dimensioni, ovvero composti da un numero limitato di proprietari e unità immobiliari, possono beneficiare di alcune semplificazioni organizzative in materia di gestione dell’edificio, ma restano soggetti alla disciplina prevista dal Codice Civile e agli obblighi necessari per una corretta gestione.
Un condominio minimo è un edificio composto da almeno due proprietari e da massimo quattro unità immobiliari. In questo caso il condominio nasce automaticamente, proprio perché vi è la presenza di più proprietari che condividono le parti comuni dell’edificio, come ad esempio il tetto, il cortile, gli impianti, le scale. Ciò significa, quindi, che non è necessario alcun atto costitutivo, proprio perché tale tipologia di condominio sorge in modo automatico.
Nel caso in cui un edificio sia composto da cinque ad otto unità immobiliari, si parla di piccolo condominio. Sia il condominio minimo che il piccolo condominio seguono le stesse regole e normative stabilite dal Codice Civile in materia di condominio, ma la differenza più rilevante rispetto ai condomini più grandi riguarda l’obbligo di nomina dell’amministratore.
Difatti, l’obbligo di nomina dell’amministratore di condominio entra in vigore solo quando l’edificio è composto da più di otto unità immobiliari. Ciò significa che negli edifici più piccoli, la nomina dell’amministratore resta facoltativa, poiché i condòmini possono decidere o di gestire in modo autonomo le attività ordinarie, oppure di affidarsi volontariamente a un professionista.
Ad ogni modo, l’assenza dell’amministratore di condominio non elimina gli obblighi previsti dalla normativa, pertanto anche un condominio minimo è soggetto al rispetto delle regole previste in materia di condominio, quindi deve gestire correttamente le parti comuni, deve ripartire le spese tra i proprietari e convocare le assemblee quando è necessario. Inoltre, è soggetto chiaramente al rispetto delle normative fiscali previste dalla legge.
Nei condomini composti da solo due proprietari, generalmente molte deliberazioni richiedono il consenso da parte di entrambi i proprietari e, qualora non si trovasse un accordo, i proprietari possono rivolgersi all’autorità giudiziaria. Per quanto concerne la ripartizione delle spese, anche nei condomini minimi o piccoli questa segue generalmente la suddivisione secondo i millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra i condòmini. Proprio per questo motivo, pur non essendo obbligatorie, le tabelle millesimali possono rivelarsi uno strumento utile a garantire una ripartizione delle spese equa, evitando così possibili discussioni e contestazioni.
Nei condomini composti da più di dieci unità immobiliari scatta l’obbligo del regolamento di condominio, adempimento che però non riguarda i condomini di piccoli dimensioni, anche se è sempre consigliabile stabilire alcune regole condivise per disciplinare l’uso e la gestione delle parti comuni.
Nei condomini privi di amministratore, non vi è un obbligo relativo al possesso di un codice fiscale, anche se potrebbe essere necessario richiederlo quando il condominio deve operare come soggetto autonomo nel rapporto con terzi, ad esempio per effettuare lavori condominiali, gestire pratiche amministrative e fiscali e intestare fatture e contratti relativi alle parti comuni. Nel caso di condomini minimi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per usufruire di alcune detrazioni fiscali per interventi sulle parti comuni non è sempre indispensabile richiedere preventivamente il codice fiscale del condominio. Difatti, così come stabilito dalla Circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, in assenza del codice fiscale del condominio, i condòmini possono beneficiare delle detrazioni attraverso il codice fiscale del proprietario che ha effettuato il bonifico. In casi di questo genere, i condomini possono individuare tra loro un soggetto incaricato di curare i rapporti amministrativi e di gestire gli adempimenti connessi all’intervento.
In merito al possesso di un conto corrente condominiale, la normativa non impone l’apertura di un conto corrente intestato al condominio nel caso di condomini minimi, tuttavia l’utilizzo di un conto corrente dedicato è consigliabile, specie se si gestiscono spese importanti per le parti comuni. Così facendo si favorirà una gestione più trasparente e più agevole, mantenendo separate le somme destinate al condominio da quelle personali dei singoli proprietari.
In conclusione, il piccolo condominio o il condominio minimo sono soggetti, a livello generale, al rispetto delle medesime norme che disciplinano il condominio e la principale differenza è quella relativa all’obbligo di nomina di un amministratore di condominio. Resta sempre ferma la possibilità di procedere alla nomina dell’amministratore anche nei casi in cui non vige un obbligo legislativo.
Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI