La costituzione del fondo cassa per i lavori straordinari ed obblighi a carico dell’assemblea
Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda gli effetti giuridici della mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio per l’esecuzione di lavori straordinari condominiali.
L'ASSOCIATA CHIEDE
“Gentile Associazione,
vorrei chiedere un chiarimento relativo alla seguente questione.
In caso di lavori straordinari che devono essere realizzati su un condominio, quali possono essere gli effetti giuridici in relazione all’omessa costituzione del fondo speciale obbligatorio di importo pari all’ammontare dei lavori richiesti?”
L'ESPERTO RISPONDE
Preg.ma associata,
la questione sottoposta a codesta associazione richiede l’applicazione e l’inquadramento normativo richiamato dall’art. 1135 del codice civile.
La disposizione in oggetto dispone che
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
- 4) alle opere di manutenzione straordinaria ed alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Il tratto marcato della costituzione di un fondo cassa in materia di lavori straordinari, assume un carattere cogente da parte del legislatore, non solo quale obbligo a carico dell’assemblea condominiale nelle attribuzioni disposte dal legislatore, ma quale condizione insanabile in caso di impugnazione della delibera assembleare ex art. 1137 del Codice Civile.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha confermato che:
Secondo quanto già affermato da Cass. Sez. 6 – 2, 25/05/2022, n. 16953, l’art. 1135, comma 1, n. 4, e, come modificato dapprima dalla legge n. 220 del 2012 e poi dal d.l. n. 145 del 2013, convertito nella legge n. 9 del 2014, prescrive che la medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda «obbligatoriamente» (e non più «se occorre») a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all’ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere. L’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, un’ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.
Cass. n. 9388/2023
È opportuno specificare che in caso di nullità della delibera assembleare, il condominio decade dalla possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali, quale riconoscimento del credito d’imposta per le spese straordinarie oggetto di lavori di riqualificazione dell’edificio.
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia