Attività commerciali in condominio: quali sono le regole da rispettare

Aprire un bar, un ristorante o una pizzeria in un edificio condominiale è possibile, purché il regolamento condominiale non preveda specifici divieti e vengano rispettati determinati limiti a tutela del condominio e dei suoi residenti.

L’apertura di un’attività commerciale, che si tratti di un bar, una pizzeria o un ristorante, in contesti condominiali genera sempre molte perplessità e dibattiti tra coloro che sostengono le esigenze imprenditoriali e coloro che temono la violazione dei diritti dei residenti. Il tema principale riguarda le conseguenze che un’attività commerciale può avere sull’edificio e sulla vita condominiale.

Da un punto di vista normativo non vi è un divieto generale relativo all’apertura di un’attività commerciale in edifici condominiali, tuttavia la compatibilità delle attività commerciali con la vita condominiale va valutata alla luce del regolamento condominiale, delle caratteristiche dell’edificio e delle modalità concrete con cui l’attività viene esercitata, tenendo conto della normativa urbanistica, edilizia e amministrativa applicabile.

Per capire se è possibile procedere con l’apertura di un’attività in un condominio è necessario, innanzitutto, verificare il regolamento condominiale e, a tal proposito, è importante distinguere tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale.

Il regolamento assembleare, ovvero approvato a maggioranza dall’assemblea, regola l’utilizzo delle parti comuni ma non può imporre a maggioranza un divieto assoluto di utilizzare la proprietà esclusiva per una determinata attività commerciale, salvo che l’attività non arrechi danno al condominio.

Diversamente, il regolamento di natura contrattuale, ovvero quello approvato all’unanimità da tutti i proprietari o predisposto dal costruttore dell’edificio e poi richiamato nei singoli atti di acquisto, poiché questo può contenere delle limitazioni più incisive all’utilizzo delle singole unità immobiliari, anche vietando specifiche attività commerciali. Ciò significa che il regolamento contrattuale può vietare espressamente attività come bar, ristoranti o pubblici esercizi e proprio per questo motivo è necessario verificare tale documento prima di procedere con l’attività. A tal proposito è importante sottolineare che i divieti espressi nel regolamento contrattuale devono essere formulati indicando in modo specifico le attività vietate o i pregiudizi da evitare.

Per quanto concerne il ruolo dell’assemblea, è opportuno chiarire che l’apertura di un bar, di un ristorante o di una pizzeria all’interno di un’unità immobiliare privata non richiede l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, a patto che chiaramente l’attività sia consentita da regolamento e dalla normativa applicabile.

Tuttavia l’assemblea può essere chiamata a intervenire nel caso in cui l’attività comporta un particolare utilizzo o alcuni interventi sulle parti comuni, ad esempio nel caso in cui fosse necessaria l’installazione di strutture nel cortile condominiale o interventi sulla facciata condominiale o sul tetto. Ciò non significa che ogni intervento richieda una delibera, poiché l’art. 1102 c.c. consente al singolo proprietario di utilizzare le parti comuni, senza alterarne la destinazione e consentendo agli altri condòmini di farne pari uso.

L’art. 1122 c.c. pone invece limiti alle opere eseguite nella proprietà esclusiva quando possano danneggiare parti comuni o compromettere stabilità, sicurezza o decoro dell’edificio. Nel caso in cui, invece, si tratta di una vera e propria innovazione, andranno applicate le maggioranze previste dagli articoli 1120 e 1136 del Codice Civile.

Inoltre, nei casi in cui il regolamento contrattuale prevede un divieto specifico relativo ad alcune attività o subordina specifici interventi a un’autorizzazione, ciò va chiaramente rispettato e la modifica del regolamento contrattuale, quando incide sui diritti individuali dei condomini, richiede il consenso unanime.

Attività commerciali come bar, pizzerie o ristoranti devono comunque essere gestiti nel rispetto dei diritti degli altri condòmini, poiché odori, fumi, rumori, musica e schiamazzi possono costituire delle immissioni illecite nei casi in cui superano la soglia della normale tollerabilità, ai sensi dell’art. 844 del Codice Civile. Inoltre, è necessario rispettare i limiti previsti dalla normativa sull’inquinamento acustico e quelli previsti dai regolamenti comunali.

Per quanto concerne soprattutto attività come pizzerie, ristoranti o locali analoghi, è importante progettare correttamente gli impianti di aspirazione e le canne fumarie, verificando anticipatamente gli aspetti condominiali e quelli amministrativi.

Naturalmente, per aprire un’attività commerciale in edifici condominiali non è sufficiente rispettare solo le regole condominiali, ma l’attività deve essere conforme anche alla normativa amministrativa, urbanistica, edilizia e igienico-sanitaria.

A tal proposito, il D.lgs. 59/2010 prevede, nei casi ordinari, la presentazione della SCIA al SUAP, mentre nelle aree soggette a tutela sono spesso necessarie specifiche autorizzazioni. Inoltre, devono essere verificati i requisiti professionali e sanitari, gli eventuali permessi per dehors e occupazioni di suolo, la normativa sulla sicurezza e, ove previsti, gli adempimenti relativi a musica, intrattenimento o pubblico spettacolo. Per quanto concerne le attività alimentari sono, inoltre, obbligatori gli adempimenti in materia di igiene degli alimenti e autocontrollo HACCP.

Ad ogni modo, il condominio non può opporsi all’apertura di un locale solo perché si trova in disaccordo, ma può opporsi solo in alcuni casi, ad esempio se il regolamento contrattuale vieta espressamente l’apertura di quella specifica attività, se vengono eseguiti interventi sulle parti comune che violano il regolamento o la relativa normativa, se viene compromesso il decoro architettonico o la sicurezza dell’edificio, se vengono occupati in modo illegittimo degli spazi comuni o se vengono prodotti rumori, fumi o odori oltre i limiti stabiliti dalla legge. La questione va quindi valutata caso per caso, tenendo conto del regolamento, delle caratteristiche dell’edificio e delle concrete modalità di esercizio dell’attività.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI