Condominio parziale e criterio di riparto delle spese dei servizi e pertinenze
Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda il criterio di ripartizione delle spese dei servizi comuni dei box auto in un condominio parziale.
L'ASSOCIATO CHIEDE
“Gentile Associazione,
vorrei chiedere un parere relativo alla seguente tematica. Un condominio da me amministrato è costituito da 15 unità immobiliari ad uso residenziale e 17 unità immobiliari accatastati come box auto, siti nel piano interrato dell’edificio in oggetto. I box auto sono al servizio e di pertinenza degli appartamenti sovrastanti e di ogni altro possibile acquirente. Il condominio, inoltre, è disciplinato dal regolamento di condominio e da una sola tabella di proprietà.
Le eventuali spese che riguardano i servizi comuni dei box auto, ovvero canaline e tubazioni protettive, cavi elettrici resistenti al fuoco, cassette di derivazioni stagne, corpi illuminanti stagni nonché lampade di emergenza e temporizzatori e relè per regolare il tempo di accensione delle luci della corsia, come devono essere ripartite?”
L'ESPERTO RISPONDE
Preg.mo associato,
il caso sotteso a codesto ufficio di consulenza richiede l’applicazione dei dettati di carattere normativi disposti dal codice civile, premesso che l’oggetto della questione riguarda la ripartizione delle spese ed i criteri di addebito dei condomini interessati alla comunione forzosa dei servizi del condominio parziale, ovvero le spese dei servizi comuni alle pertinenze sottostanti le unità immobiliari residenziali.
Il criterio proporzionale trova un primo ambito di applicazione nell’art. 1123 c.c., primo comma in combinato disposto con l’art. 1118 c.c., comma 1.
L’art. 1123, comma 1, del codice civile dispone che:
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranze sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.
La fattispecie normativa richiamata identifica il criterio di spese nel condominio, salvo che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni non sia proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. (Art. 1118 c.c., comma 1)
Premesso che, il regolamento di condominio, che disciplina obblighi e diritti sulle parti comuni, è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138 c.c.) e che “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio” (art. 68 disp. att. cod. civ.), la soluzione applicativa al caso in questione può essere a parere dello scrivente la possibilità della redazione di una sotto-tabella alla tabella di proprietà per le spese che riguardano esclusivamente i servizi comuni ai box, previo nomina di un tecnico su delibera da parte dell’assemblea, oppure utilizzo della tabella parzializzata di proprietà anche se
in tal caso, infatti, il rapporto di valore fra i singoli appartamenti e il complesso delle unità immobiliari appartenenti ai condomini che hanno tratto utilità da tali opere ben può essere stabilito in base ai coefficienti millesimali indicati nelle tabelle, previa l’esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per calcolare il nuovo rapporto di proporzione.
Cass. Ord. n° 1095/2026
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia