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Parti comuni dell’edificio e funzione strutturale del lastrico solare: criteri di riparto

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda il criterio di ripartizione delle spese in caso di intervento su giardino privato assimilabile a lastrico solare.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

vorrei porre un quesito riguardo la giusta ripartizione delle spese per l’intervento illustrato qui di seguito.

Amministro un condominio composto da 12 unita di box e sopra questi box, vi è un giardino privato. L’intervento in oggetto riguarda l’infiltrazione di acqua, in più zone (sia private che comuni), data quasi sicuramente, dalla vetustà della guaina di impermeabilizzazione.

Salvo errori, la ripartizione delle spese è così suddivisa: il 50% spetta alla proprietà del terreno e il 50% alla proprietà sottostante, solo per quanto riguarda la rimozione e messa in posa della nuova guaina di impermeabilizzazione. Si chiede quindi conferma della corretta ripartizione delle spese, in applicazione dell’art. 1125 del codice civile.”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo associato,

la destinazione tecnico-applicativa di una parte comune richiede la verifica strutturale e la relativa funzione. L’applicazione dell’art. 1125 c.c., a parere dello scrivente, rispetto alla fattispecie descritta, è inesatta, premesso che il 1125 c.c. deve essere applicato alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai.

Costruttivamente, se la struttura ha funzione di copertura e di protezione dello stabile o di pertinenze come nel caso di specie, ovvero dei box sottostanti, nonché di funzioni accessorie come quello di spazio praticabile ad usi diversi, ovvero di giardino privato, i presupposti strutturali sono quelli del lastrico solare disciplinato dall’art. 1126 del Codice civile.

I lastrici solari sono parte comune dell’edificio ex. art. 1117 c.c. salvo titolo contrario (Cass. n. 22466/2010). La condizione per cui è possibile applicare l’art. 1126 c.c. è che sussista la titolarità esclusiva del lastrico solare o di quella parte che funge da copertura.

Con riferimento alla ripartizione delle spese, quindi, la quota di 1/3 sarà attribuita al condomino titolare ed utilizzatore della parte esclusiva, mentre i 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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