Cavedio condominiale e ripartizione delle spese

I cavedi condominiali rappresentano generalmente un elemento essenziale negli edifici, poiché svolgono spesso una funzione tecnica e strutturale e proprio per questo motivo vengono spesso considerati beni comuni.

Il cavedio condominiale, chiamato spesso anche “pozzo di luce” o “chiostrina”, è uno piccolo spazio tecnico verticale, quindi una sorta di cortile interno di piccole dimensioni, destinato principalmente all’aerazione e all’illuminazione dei locali che vi si affacciano, oppure al passaggio di impianti e condutture.

All’interno di un condominio il cavedio rappresenta un elemento essenziale per il corretto funzionamento dell’edificio, pur non essendo uno spazio generalmente utilizzato in modo diretto dai condòmini, come invece accade per le altre parti comuni. Difatti, anche il cavedio, proprio per la sua funzione strutturale, è considerato un bene comune a tutti i proprietari, salvo che il regolamento condominiale o l’atto di acquisto stabiliscano specifiche diverse.

Nei casi in cui il cavedio venga qualificato come bene comune, le relative spese necessarie alla manutenzione ordinaria o straordinaria, agli interventi di ripristino o alla messa in sicurezza, devono essere ripartite tra tutti i condòmini secondo i rispettivi millesimi di proprietà, salvo diverse disposizioni.

Tale obbligo è relativo alla comproprietà del bene, quindi, anche se solo alcuni dei condòmini beneficiano maggiormente del cavedio, questo è comunque considerato bene comune in virtù del ruolo che questo assume in relazione al funzionamento del fabbricato.

Il concetto di utilità è centrale in questo ambito, poiché, secondo la giurisprudenza, per le parti comuni non è necessario che ogni condomino tragga un beneficio diretto dall’opera, bensì è sufficiente che l’opera o il bene in questione sia destinato al servizio dell’edificio e contribuisca alla sua funzionalità.

Nel caso in cui, invece, il cavedio è destinato a servire solo una parte limitata del fabbricato, è necessaria una valutazione tecnica destinata a verificare la funzione effettivamente svolta dal cavedio e se, eventualmente, vi siano i presupposti per una ripartizione delle spese che coinvolga solo i proprietari che ne traggono utilità. Si tratta, comunque, di casistiche particolari che richiedono un accertamento tecnico e una valutazione caso per caso.

L’orientamento giurisprudenziale secondo il quale il cavedio è generalmente considerato come bene comune è stato più volte confermato da vari tribunali in diverse sentenze, pertanto i cavedi che svolgono una funzione impiantistica o strutturale negli edifici devono essere considerati beni comuni, motivo per cui le spese sono a carico di tutti i condòmini.

In definitiva, il principio applicato ai cavedi condominiali evidenzia che non sempre l’obbligo di contribuire alle spese dipende dall’uso diretto di una determinata struttura, difatti, in merito ai cavedi, ciò che è importante è loro ruolo nel garantire il funzionamento e la sicurezza dell’edificio e quando questa funzione riguarda l’intero condominio, i costi di manutenzione ricadono sull’intera comunità condominiale.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI