Caduta sulle scale condominiali: responsabilità e risarcimento dei danni

Una caduta sulle scale condominiali può causare lesioni e conseguenze economiche significative, sollevando questioni di responsabilità e di risarcimento dei danni. Approfondiamo di seguito la tematica.

Le cadute sulle scale condominiali sono uno degli incidenti più frequenti che possono verificarsi all’interno di un edificio, proprio per questo è necessario che scale, pianerottoli e altre parti comuni siano mantenuti in condizioni tali da garantire la sicurezza a chi li utilizza.

Quando si verificano incidenti di questo tipo è importante valutare attentamente le circostanze per stabilire a chi possa essere attribuita la responsabilità e se vi sono le condizioni per avere diritto ad un risarcimento.

In questo ambito l’art. 2051 del Codice Civile, che disciplina il danno cagionato da cosa in custodia, assume un ruolo centrale e stabilisce che: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”

Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, la responsabilità prevista dal citato articolo ha natura oggettiva, perciò per poter ottenere un risarcimento dei danni subiti, è necessario dimostrare l’esistenza di un rapporto causale tra la cosa sottoposta a custodia e il danno, mentre il custode può escludere la propria responsabilità dimostrando la presenza del cosiddetto caso fortuito. Ciò significa che è importante accertare se la condizione delle scale o della parte comune in oggetto, abbia provocato concretamente la caduta.

Le scale e i pianerottoli rientrano generalmente tra le parti comuni del condominio, pertanto vige l’obbligo di provvedere alla loro manutenzione e conservazione, difatti, nell’ambito delle proprie attribuzioni l’amministratore deve occuparsi delle gestione e della conservazioni di tutte le parti comuni dell’edificio, mentre l’assemblea è chiamata a deliberare gli interventi che richiedono una decisione assembleare.

Nel caso in cui una persona cada sulle scale a causa di una situazione di pericolo riconducibile alla parte comune o a causa delle condizioni della struttura, è importante stabilire se la cosa in custodia abbia avuto un ruolo causale nella produzione dell’incidente.

In ambito condominiale, la custodia delle parti comuni non deve essere intesa come una responsabilità personale dell’amministratore di condominio, ma fa capo alla collettività condominiale. Per questo motivo, quando una persona subisce un danno a causa delle condizioni di una delle parti comuni, la responsabilità viene generalmente valutata nei confronti del condominio e non automaticamente nei confronti dell’amministratore.

L’art. 2051 c.c. non richiede a colui che ha subito il danno di dimostrare che l’amministratore o il condominio abbiano agito in modo negligente, bensì stabilisce che è necessario dimostrare che vi è un collegamento concreto tra la condizione della parte comune e il danno subito. Ciò significa che chi è caduto deve dimostrare che la caduta è stata provocata effettivamente da una situazione di pericolo, come ad esempio un ostacolo sulle scale, una superficie scivolosa o un gradino danneggiato.

Ciò dimostrato, spetta al condominio dimostrare che l’incidente sia stato causato da un fattore estraneo alla cosa e non prevedibile, tale da configurare il caso fortuito.

La persona che è caduta sulle scale condominiale, deve poter ricostruire con precisione la dinamica della caduta e individuare il motivo che avrebbe provocato l’incidente, ad esempio un dislivello, una superficie bagnata o scivolosa, un gradino deteriorato, un ostacolo presente sulle scale o una situazione di scarsa illuminazione. In tali circostanze, possono essere utili delle prove fotografiche, le eventuali testimonianze di coloro che hanno assistito alla caduta, le eventuali segnalazioni fatte all’amministratore di condominio, i verbali di intervento e la documentazione sanitaria.

Ad ogni modo, la valutazione deve essere effettuata caso per caso, per comprendere su chi ricade la responsabilità o per provare il caso fortuito, poiché per interrompere il rapporto causale tra la cosa custodita e il danno è importante verificare se tale situazione sia stata determinata da un fattore esterno ed imprevedibile.

Inoltre, per quanto riguarda il risarcimento dei danni, è importante evidenziare che anche il comportamento della persona che è caduta può essere rilevante, poiché l’articolo 1227 del Codice Civile stabilisce che quando il comportamento del danneggiato concorre a provocare il danno, il risarcimento può essere diminuito in proporzione alla gravità della colpa e alle conseguenze che ne sono derivate.

Ciò significa che possono essere rilevanti aspetti come le condizioni di illuminazione, la presenza di eventuali cartelli o segnalazioni, la visibilità del pericolo o la possibilità di utilizzo di un percorso alternativo, poiché anche una condotta anomala o inadeguata del danneggiato può determinare il caso fortuito.

Un errore che spesso si commette in situazioni di questo tipo è quello di pensare che la responsabilità ricada in modo automatico sull’amministratore di condominio, ma non è così, poiché anche se l’amministratore ha l’obbligo di provvedere alla gestione, alla manutenzione e alla conservazione delle parti comuni, non significa che debba risarcire personalmente il danno, ma la sua responsabilità deve essere valutata sulla base della specifica condotta che gli viene contestata e del rapporto causale con il danno.

Nel caso in cui venga accertata la responsabilità del condominio per il danno provocato da una parte comune, il condominio sarà chiamato a risarcire la persona danneggiata, pertanto, una volta accertata la responsabilità spetterà al condominio stabilire come ripartire la spesa tra i condòmini, secondo le regole previste dalla legge.

Per ottenere il risarcimento è chiaramente necessario dimostrare anche l’esistenza e l’entità del danno, proprio per questo la documentazione sanitaria è un elemento fondamentale. Tuttavia, la documentazione medica dimostra l’esistenza e l’entità delle lesioni, ma non è idonea a dimostrare che vi sia un collegamento causale tra il danno e la condizione della parte comune.

In conclusione, se una persona cade dalle scale in condominio, la responsabilità non ricade automaticamente sul condominio ma il danneggiato deve dimostrare il rapporto causale tra la condizione delle scale e il danno subito. La responsabilità va quindi valutata caso per caso, considerando tutti gli elementi, ovvero la causa della caduta, la visibilità del pericolo, le eventuali segnalazioni e il comportamento della persona danneggiata.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI