Spese per il lastrico solare

Manutenzione del lastrico solare: come ripartire equamente le spese tra i condomini? Intanto, la definizione tradizionale: il lastrico solare è la superficie piana di copertura dell’edificio; può essere accessibile o inaccessibile, di proprietà esclusiva o appartenente a chi non abbia altra proprietà nel condomìnio, usato da tutti o solo da uno dei condomini. Diverso, essenzialmente per la funzione, il terrazzo che – pur fungendo da copertura dei piani sottostanti – è direttamente accessibile e parte integrante scoperta di una singola unità immobiliare, e normalmente di proprietà esclusiva. Le diverse variabili che possono presentarsi nelle situazioni concrete rendono impossibile indicare un criterio univoco di divisione delle spese. Vediamo di schematizzare. 

Il lastrico solare è inaccessibile: 

- se serve da copertura a tutto il condominio: le spese si ripartiscono tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà

- se copre solo una parte dell’edificio: la spesa si ripartisce solo fra i condomini le cui proprietà sono coperte dal lastrico in argomento (articolo 1123 cod. civ.); più complicato il caso in cui il lastrico copre un corpo di fabbrica separato, senza salti rientranti o sporgenti: in questo caso la spesa si dividerà per il totale dei millesimi di comproprietà le cui unità esclusive sono coperte dal lastrico, moltiplicando il quoziente per millesimi di ciascun condomino

- se è di proprietà esclusiva: si applica l'art. 1126 cod. civ., per cui 1/3 della spesa è a carico del proprietario esclusivo

Il lastrico solare è accessibile a tutti i condomini:

- se usato da tutti i condomini e copre l’intero edificio: la spesa si ripartisce tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà

- se usato da tutti i condomini ma copre solo parte dell’edificio: la spesa si divide per il totale dei millesimi di proprietà coperti dal     lastrico e il quoziente così ottenuto si moltiplica per i millesimi di ciascun condomino

- se usato da condomini le cui proprietà sono coperte da altro lastrico: 1/3 della spesa si ripartisce secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condomini che usano il lastrico, i rimanenti 2/3 saranno a carico dei condomini le cui proprietà sono coperte dal lastrico

Il lastrico solare è accessibile solo da alcuni condomini: 

se di uso esclusivo di un condominio, ricade nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 cod. civ.; la spesa si ripartisce in 3 parti uguali: 1/3 a carico di chi ha l’uso esclusivo del terrazzo e i 2/3 a carico dei condomini le cui proprietà sono coperte dal lastrico. 

La Cassazione (sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014) ha fornito un criterio generale: le spese relative ai lastrici solari condominiali si dividono in base al criterio della “verticale effettiva”, secondo il quale si paga solo per la parte di unità abitativa effettivamente coperta. 

(fonte Il Sole 24 Ore)