Il maggiore utilizzo dei servizi ed impianti condominiali: criteri di addebito delle spese ed obblighi a carico del condominio
Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la possibilità di modifica del regolamento condominiale in caso di un maggior utilizzo dei servizi e degli impianti da parte di alcuni proprietari.
L'ASSOCIATO CHIEDE
“Gentile Associazione,
vorrei chiedere una consulenza inerente alla seguente situazione. In un condominio da me amministrato, vi è la presenza di due case vacanze. A tal proposito, il condominio vorrebbe prevedere una “maggiorazione” per l’uso più intenso delle parti e servizi comuni, attraverso la modifica del regolamento condominiale, con l’inserimento di una clausola specifica finalizzata all’aumento dei costi.
Ci sono i presupposti per deliberare questa clausola?”
L'ESPERTO RISPONDE
Preg.mo associato,
la modifica delle tabelle millesimali è ammessa nei limiti delle attribuzioni dell’assemblea (ex art. 1135 c.c.), ovvero nel rispetto delle fattispecie richiamata dall’art. 69 disp. att. c.c., ovvero quando:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68, possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
L’approvazione delle tabelle millesimali richieste, da parte dell’assemblea, ha carattere ricognitivo, ovvero è finalizzato a verificare i valori millesimali di quell’unità immobiliare. Trattandosi di una norma inderogabile, tuttavia, è necessario per modificare le tabelle millesimali, fuori dai casi ex art. 69 disp. att. c.c. di una delibera all’unanimità dei condomini. (Cass. Sent. n. 9735/2020)
Pertanto, in relazione ai presupposti normativi indicati e di verifica dei valori dell’unità immobiliare, ogni modifica del regolamento di condominio può comportare anche una modifica della disciplina ex art. 1124 c.c. come nel caso in oggetto, ed è possibile solo attraverso una delibera che sia disposta all’unanimità dei pareri favorevoli assunti da parte dei condomini in sede assembleare.
Un maggiore utilizzo delle scale o dell’ascensore richiede una delibera all’unanimità dei consensi, in quanto presuppone, in caso di accertamento delle maggioranze (ex art. 1136 c.c.), i presupposti di una delibera nulla, previa impugnazione di una delibera condominiale nel termine indicato (ex art. 1137 c.c.).
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia