Morosità in condominio: quando l’amministratore deve fornire i dati dei morosi?
La comunicazione dei dati dei condòmini morosi non dipende da una scelta dell’amministratore, ma in determinate circostanze previste dalla legge, alcuni soggetti hanno diritto a conoscere tali dati, nel rispetto della normativa sulla privacy.
In ambito condominiale può accadere che uno o più condòmini non versino regolarmente le quote condominiali e tale inadempienza può causare delle problematiche all’intero condominio. Difatti, la mancanza di risorse economiche può compromettere il pagamento dei vari fornitori e dei professionisti o delle ditte che hanno prestato servizi al condominio.
Al fine di evitare che la problematica delle morosità ricada in modo immediato sui condòmini che versano regolarmente le proprie quote condominiali e risultano essere in regola con i pagamenti, la normativa vigente prevede un meccanismo di protezione, imponendo che l’azione di recupero crediti si rivolga in modo prioritario a coloro che non hanno versato le quote condominiali previste. Sostanzialmente, i creditori del condominio devono poter conoscere i nominativi di coloro che non sono in regola con le quote condominiali, in modo da rivolgersi prioritariamente a loro.
In questo contesto, l’ordinamento giuridico stabilisce un principio molto chiaro, difatti, l’art. 63 comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che coloro che vantano un credito nei confronti del condominio, hanno il diritto di conoscere i nominativi dei morosi, rivolgendosi all’amministratore di condominio.
In tal senso, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di fornire i dati anagrafici completi dei soggetti inadempienti, pertanto non può rifiutarsi di fornire queste informazioni se la richiesta proviene da un creditore che vanta un credito nei confronti del condominio.
La richiesta di accesso ai dati dei condòmini morosi può essere, quindi, presentata da tutti i creditori che vantano un credito con il condominio, ad esempio imprese che hanno eseguito dei lavori condominiali, società incaricate alla manutenzione degli impianti, fornitori di servizi essenziali e professionisti che hanno prestato servizio al condominio.
Per quanto concerne i condòmini, questi hanno diritto a controllare la situazione economica del condominio, compresa l’eventuale presenza di quote non versare da altri condòmini, così come stabilito dagli articoli 1130 e 1130-bis del codice civile. L’art. 1130 c.c. stabilisce che l’amministratore conservi la documentazione relativa alla gestione del condominio, mentre l’art. 1130-bis riconosce ai condòmini il diritto a prendere visione dei documenti giustificativi delle spese.
Chiaramente, attraverso una verifica dei rendiconti, dei prospetti di ripartizione delle spese e dei registri contabili, ogni condomino può conoscere la situazione economica del condominio e accertare quali somme siano state versate e quali invece risultino ancora non versate.
Ciò non significa che l’amministratore abbia l’obbligo di consegnare ai vari condòmini i nominativi dei condòmini morosi o che tali informazioni possano essere divulgate liberamente, poiché la possibilità dei condòmini di conoscere la situazione delle morosità è collegata al diritto di controllo sulla gestione comune, pertanto tali informazioni devono essere usate solo per questo motivo, ma non possono essere rese pubbliche o divulgate a persone estranee al condominio.
Per quanto concerne la normativa sulla protezione dei dati personali, questa non impedisce all’amministratore di comunicare i dati dei condòmini morosi nel caso in cui questa comunicazione è necessaria per adempiere a un obbligo previsto dalla legge. Infatti, la comunicazione al creditore che ha diritto a conoscere i dati dei morosi è un trattamento necessario per consentire il corretto esercizio di un diritto. L’amministratore di condominio deve, pertanto, limitarsi a comunicare i dati dei morosi ai soggetti che ne hanno diritto e nei limiti previsti dalla normativa vigente.
Nel caso in cui l’amministratore di condominio si rifiutasse di fornire tali dati, il creditore può procedere con l’invio di una diffida formale, chiedendo all’amministratore di adempiere ai propri obblighi entro un termine preciso. Tale richiesta scritta può essere utilizzata nel caso di un eventuale procedimento giudiziario per documentare il comportamento dell’amministratore.
Nel caso in cui, nonostante la diffida formale l’amministratore continuasse a rifiutarsi, il creditore può rivolgersi direttamente al giudice per ottenere un provvedimento che imponga la comunicazione dei dati dei morosi.
A tal proposito, la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza n. 1002 del 15 gennaio 2025 ha stabilito che l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi al creditore, comprensivi di nome e quote millesimali, grava direttamente sull’amministratore di condominio. Si tratta di un obbligo di collaborazione con il creditore, mirato a garantire il meccanismo secondo il quale il creditore deve prima agire nei confronti dei morosi e, solo successivamente potrà agire nei confronti degli altri condòmini.
Il rifiuto di collaborare da parte dell’amministratore può essere molto rilevante nei rapporti con il condominio e può essere considerato una grave irregolarità nella gestione, pertanto vi è la possibilità di revocare l’amministratore, così come stabilito dall’art. 1129 del codice civile.
Per quanto concerne i condòmini che pagano regolarmente le proprie quote condominiali, l’art. 63, comma 2 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che i creditori devono agire prima nei confronti dei morosi e solo dopo il mancato recupero potranno agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti. In questo modo, la legge cerca di evitare che le morosità di alcuni proprietari possano ricadere in modo automatico sui proprietari in regola.
In situazioni che riguardano dei condomini in cui vi sono dei problemi di morosità, una gestione contabile corretta e trasparente rappresenta uno strumento essenziale utile sia a tutelare i creditori e sia i condòmini che adempiono regolarmente ai propri obblighi.
Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI