Locazioni brevi in condominio
Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda le locazioni turistiche brevi in condominio.
L'ASSOCIATA CHIEDE
“Gentile Associazione,
vorrei chiedere un parere in merito alla modifica del regolamento condominiale relativa all’ambito delle attività ricettive. Nello specifico, in un condominio è presente un’attività di locazione turistica breve, avviata senza preventiva comunicazione all’assemblea, né specifica deliberazione.
A tal proposito, vorrei quindi sapere se è possibile modificare il regolamento condominiale, introducendo una clausola che vieti l’apertura di ulteriori attività ricettive nel condominio in oggetto e quale maggioranza sia necessaria per la relativa approvazione.”
L'ESPERTO RISPONDE
Preg.ma associata,
il mercato immobiliare è in continua evoluzione e con esso sono cambiate le necessità ed i rapporti all’interno del condominio, che, potenzialmente, la novellata Legge di Riforma del Condominio non ha inquadrato nonostante i cambiamenti immobiliari e le legittime aspettative dei singoli proprietari, i quali, se pur all’interno di un contesto di comunione forzosa, utilizzano le unità immobiliari ad uso domestico per le finalità disciplinate dall’art. 4 (Regime fiscale delle locazioni brevi) del Decreto-legge del 24/04/2017 n. 50, rubricato “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo.”
L’art. 4 comma 1 dispone che:
Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
Il comma citato prevede, nella sua definizione, il regime fiscale da applicare al di fuori dell’esercizio d’impresa in un contesto a titolo esclusivo delle attività ad uso domestico da parte del singolo proprietario. Nessuna indicazione normativa, con riferimento alle locazioni brevi, trova una collocazione normativa con riferimento alle parti comuni dell’edificio. Pertanto, fatta questa precisa qualificazione ermeneutica, è opportuno puntualizzare che il regolamento di condominio disciplina e regolamenta le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 del codice civile.
Ogni disciplina, relativamente alle locazioni brevi, come nel caso in questione, per trovare un ambito di applicazione nel condominio, presuppone che il regolamento debba essere obbligatoriamente contrattuale, ovvero stabilito dall’originario costruttore dell’edificio o approvato all’unanimità dei singoli condomini.
Si presuppone una delibera assembleare a maggioranza dei proprietari per deliberare la modifica del regolamento di condominio, finalizzata ad introdurre, come nel caso in questione, una clausola che vieti l’apertura di attività ricettive all’interno dello stabile. L’orientamento giurisprudenziale conferma la nullità della suddetta delibera (ex art. 1138 c.c.), in quanto incide sui diritti indisponibili di proprietà.
Come tale:
L’assemblea non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.
Cass. n. 16953 del 2022
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia