Problemi con l’amministratore di condominio: quali sono le soluzioni e come tutelarsi in caso di irregolarità
Quando l’amministratore condominiale non rispetta i propri obblighi o non gestisce correttamente il condominio, la legge mette a disposizione dei condòmini diversi strumenti per contestarne l’operato, dalla richiesta di chiarimenti in assemblea fino alla revoca giudiziale nei casi più gravi.
Nella gestione di un condominio l’amministratore svolge un ruolo centrale, ma talvolta può succedere che il suo operato generi contrasti e contestazioni da parte dei condòmini. Vi sono dei casi in cui l’amministratore di condominio non esegue le delibere assembleari, gestisce in modo poco trasparente la contabilità condominiale, non fornisce la documentazione richiesta o, ancora, sia responsabile dei ritardi negli interventi da effettuare.
Le problematiche possono, quindi, essere svariate, pertanto la prima cosa da individuare è la natura del problema, poiché la legge mette a disposizione vari strumenti per tutelare i diritti dei condòmini. Chiaramente, non tutte le controversie richiedono l’intervento di un Tribunale o di un avvocato, poiché in molti casi è possibile risolvere le problematiche attraverso una richiesta formale di chiarimenti fatta all’amministratore o una deliberazione nell’assemblea. Nei casi più gravi, invece, è possibile fare ricorso al Tribunale. Quindi, è importante comprendere quale procedura seguire in base alla problematica riscontrata.
Nei casi in cui il problema riguardasse una richiesta di documenti o un intervento non eseguito, o ancora un’attività che riguarda i compiti dell’amministratore ma che non è stata svolta in modo corretto, è consigliabile rivolgersi direttamente all’amministratore, utilizzando una comunicazione che consenta di dimostrare l’avvenuta ricezione, in modo da potersi tutelare in caso di una controversia. I condòmini interessati possono, quindi, chiedere formalmente dei chiarimenti sulla gestione del condominio o sollecitare l’esecuzione di una delibera assembleare.
Nei casi in cui la contestazione riguardasse, invece, una decisione che dovrebbe essere assunta dall’assemblea, è necessario richiedere che la problematica venga inserita nell’ordine del giorno, poiché chiaramente il singolo condomino non può sostituirsi all’assemblea.
Se l’amministratore non svolge in modo corretto il proprio incarico, i condòmini possono discutere in assemblea della questione e nei casi previsti dalla legge, possono revocare il mandato all’amministratore e procedere alla sua sostituzione.
Da un punto di vista legislativo l’assemblea può procedere con la revoca dell’amministratore in qualsiasi momento, ai sensi dell’art. 1129 del Codice Civile, e la decisione deve essere presa con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina. Inoltre, non è necessario che vi sia una “giusta causa” per decidere di interrompere il rapporto con l’amministratore, poiché è un rapporto che si basa sulla fiducia, pertanto se questa viene meno si può procedere con la revoca.
Nel caso in cui l’assemblea non riesca a decidere, il citato art. 1129 c.c. stabilisce che anche un singolo condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore, ma è necessario che vi siano delle motivazioni specifiche come ad esempio la mancata presentazione del rendiconto della gestione o in presenza di gravi irregolarità. L’art. 1129 c.c. elenca le ipotesi di grave irregolarità che giustificano il ricorso al giudice, ovvero:
- la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
- il rifiuto di convocare l’assemblea nei casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di delibere o sentenze;
- comportamenti che generano confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell’amministratore o di altri soggetti;
- la negligenza nelle attività di recupero dei crediti condominiali;
- la violazione degli obblighi relativi ai registri condominiali e alla documentazione.
La richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore va presentata al Tribunale competente per il luogo in cui è sito il condominio e il ricorso deve essere opportunamente documentato, attraverso le comunicazioni inviate all’amministratore, i verbali d’assemblea, gli eventuali solleciti o diffide, la documentazione contabile e ogni altro elemento utile a dimostrare la condotta contestata.
Il procedimento di revoca giudiziale serve principalmente a far cessare l’incarico dell’amministratore, mentre nel caso in cui il condominio o un singolo condomino mirano ad ottenere un risarcimento di un danno, può essere necessario avviare un’apposita azione giudiziaria, poiché il procedimento di revoca giudiziale ha una finalità diversa e non comporta automaticamente il risarcimento dei danni.
È importante evidenziare che per molte controversie condominiali la legge prevede il preventivo ricorso alla mediazione civile, così come stabilito dall’art. 5 del D.lgs. 28/2010. Tuttavia questa regola non si applica indistintamente a tutti i procedimenti condominiali, difatti sono esclusi dalla mediazione obbligatoria i procedimenti in camera di consiglio.
Tale distinzione assume particolare rilievo per la revoca giudiziale dell’amministratore che ha natura camerale e non è soggetta alla mediazione obbligatoria. Se oltre alla richiesta di revoca vengono avanzate anche domande di risarcimento o restituzione di somme, è necessaria una valutazione caso per caso per comprendere se sia necessario avviare la procedura di mediazione.
In conclusione, in presenza di problematiche con l’amministratore di condominio è importante individuare lo strumento più adatto in base alla natura del problema, evitando di ricorrere immediatamente all’autorità giudiziaria nei casi in cui è possibile risolvere la questione attraverso l’assemblea o un confronto formale con l’amministratore. Tuttavia, nei casi più seri in cui vi sono gravi o persistenti irregolarità, è possibile valutare il ricorso all’autorità giudiziaria, individuando la procedura più corretta per tutelare i propri diritti.
Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI