La ristrutturazione dell’unità immobiliare: modifiche sulle parti comuni dell’edificio tra maggior utilizzo ed innovazioni
Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la possibilità di aprire una finestra in un appartamento, in corrispondenza della facciata condominiale.
L'ASSOCIATO CHIEDE
“Gentile Associazione,
vorrei chiedere un chiarimento riguardo la seguente questione. In un condominio, uno dei condòmini proprietario di un appartamento al piano terra, ha eseguito importanti lavori di ristrutturazione nella sua unità immobiliare. Nonostante i vari interventi effettuati, il condomino ha richiesto l’autorizzazione per l’apertura di una finestra in corrispondenza della facciata condominiale, per ottenere maggiore luminosità nell’appartamento.
A tal proposito, vorrei chiedere se il condomino può realizzare l’apertura della finestra in oggetto e quali veti possano essere posti dagli altri condòmini in sede di discussione assembleare.”
L'ESPERTO RISPONDE
Preg.mo associato,
la questione, sottoposta a codesto ufficio di consulenza, richiede l’applicazione della disciplina in materia di revisione delle tabelle millesimali, ovvero:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui, sulla base dell’articolo 68, possono essere rettificati o modificati all’unanimità ed anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
In relazione al dettato normativo richiamato, è importante, nel caso di modifiche dell’unità immobiliare, verificare se i lavori hanno comportato una modifica per più di quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare.
In secondo luogo, eventuali interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi sono considerati essere legittimi ai sensi dell’art. 1102 c.c., dato che, tali opere non incidono sulla destinazione del muro, che è considerato un bene comune ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile.
Tuttavia, nell’esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata al fine di non pregiudicare la stabilità ed il decoro architettonico dell’edificio, non diminuire la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, non impedire l’esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, non alterare la destinazione a cui il bene è preposto ed altresì rispettare i divieti di cui all’art. 1120 del Codice Civile. (Cass. civ. n. 53, Sez. II, 03-01-2014)
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia