L’anagrafe condominiale e l’accertamento dei crediti d’imposta tra dante causa ed avente causa
Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la gestione delle detrazioni fiscali relative a lavori straordinari condominiali in caso di vendita dell’immobile.
L'ESPERTO RISPONDE
“Gentile Associazione,
vorrei chiedere alcune informazioni in merito all’anagrafe condominiale. Nello specifico vorrei sapere se l’amministratore, in caso di lavori straordinari effettuati sulle parti comuni, deve richiedere al venditore a chi spettano le quote residue di detrazione in caso di vendita dell’immobile.”
L'ASSOCIATO RISPONDE
Preg.mo associato,
l’art. 1130 c.c. della novellata legge di riforma del condominio n. 220/2012 e successive modifiche, rubricato “Attribuzioni dell’amministratore”, ha disposto al punto 6) che l’amministratore di condominio, oltre a quanto previsto dall’art. 1129 c.c. e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
Con riferimento al caso in questione:
In assenza di diversa indicazione nell’atto di trasferimento dell’immobile oggetto di riqualificazione energetica, le quote residue di detrazione competono all’acquirente (art. 9-bis, del d.m. 19 febbraio 2007 e art. 9, comma 1, del d.m. 6 agosto 2020). Tale criterio trova applicazione in tutte le ipotesi di cessione dell’immobile e, quindi, anche in caso di donazione nonché di permuta. Se nel rogito non risulta la volontà di mantenere in capo al venditore la detrazione residua, tale volontà può essere formalizzata successivamente in una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dà atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato. Nell’ipotesi in cui un contratto di compravendita di un immobile stipulato nel medesimo anno di sostenimento della spesa prevede che la detrazione rimanga in capo al cedente, che ha sostenuto la spesa, quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione.
Circolare 01.06.2012 n. 19/E, risposta 1.8
Pertanto, non c’è un obbligo a carico dell’amministratore di condominio di accertare il trasferimento del credito d’imposta, in caso di vendita dell’unità immobiliare in forza dei lavori straordinari effettuati sulle parti comuni.
Trattasi di questioni di diritto privato, che rientrano nel rapporto tra dante causa ed avente causa relativamente alla gestione dei crediti fiscali, non sussistendo nessuna verifica o controllo da parte dell’amministratore di condominio, se non nel rispetto delle attribuzioni ex art. 1130 del Codice Civile.
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia