Ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio
La ripartizione delle spese relative al riscaldamento centralizzato in condominio non dipende solo dai consumi delle singole unità immobiliari, ma la normativa individua le diverse componenti della spesa e stabilisce i criteri per la corretta attribuzione ai condomini.
In ambito condominiale i costi relativi al riscaldamento centralizzato rappresentano una delle voci più rilevanti nel bilancio condominiale, causando spesso dubbi e discussioni tra i proprietari. L’introduzione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore ha permesso di collegare una parte della spesa ai consumi registrati nelle singole unità immobiliari, ma la ripartizione delle spese non si ferma al semplice conteggio dei consumi individuali.
Difatti, per capire come si ripartiscono le spese relative al riscaldamento in condominio, è necessario tenere conto anche di altri criteri specifici previsti dalla relativa normativa che riguardano non solo i consumi effettivi, ma anche i consumi involontari, i costi di gestione dell’impianto e le spese inerenti alla sua manutenzione o sostituzione.
A livello normativo la disciplina di riferimento è costituita principalmente dall’art. 9 del decreto legislativo n. 102/2014, relativo alla misurazione e fatturazione dei consumi energetici, successivamente modificato tra gli altri, dal decreto legislativo n. 73/2020, nonché dalle disposizioni del codice civile in materia di ripartizione delle spese condominiali e dalle norme tecniche applicabili.
Nei condomini dotati di impianto di riscaldamento centralizzato, la normativa sull’efficienza energetica ha introdotto dei sistemi finalizzati alla misurazione e alla contabilizzazione del calore attribuibile alle singole unità immobiliari. La contabilizzazione del calore può avvenire secondo due modalità, ovvero la contabilizzazione diretta, quando il consumo di ciascuna unità immobiliare viene misurato mediante un apposito contatore di energia termica e la contabilizzazione indiretta, quando il consumo viene determinato attraverso dei dispositivi di contabilizzazione che vengono installati sui singoli radiatori, generalmente detti ripartitori. La scelta della modalità di contabilizzazione del calore dipende dalle caratteristiche tecniche dell’impianto o dell’edificio.
Nei casi in cui non è tecnicamente possibile installare dei sistemi di misurazione individuale, la normativa prevede delle specifiche deroghe e consente il ricorso a sistemi alternativi, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge.
Inoltre, è importante distinguere le valvole termostatiche dai ripartitori di calore, poiché le prime servono principalmente a regolare la temperatura immessa nei singoli ambienti, mentre i ripartitori rilevano i dati necessari a determinare il consumo dei singoli radiatori e sono utili ai fini della ripartizione della spesa nei sistemi di contabilizzazione indiretta.
Per quanto concerne la ripartizione delle spese, il decreto legislativo n. 73/2020 prevede che almeno il 50% dell’importo complessivo deve essere attribuito ai consumi effettivi di energia termica da parte dei singoli condòmini. La restante parte può essere ripartita usando dei criteri diversi, come i millesimi di proprietà, i metri quadrati utili, i metri cubi utili o la potenza installata. L’adozione di questi criteri è facoltativa per i condòmini che alla data del 29 luglio 2020 avevano già installato dei sistemi di contabilizzazione e che avevano già provveduto alla ripartizione delle spese.
In condominio il criterio utilizzato per ripartire le spese relative al riscaldamento deve risultare dalla documentazione condominiale e dalle delibere adottate dall’assemblea, sempre nel rispetto della normativa vigente, pertanto non può essere stabilito dall’amministratore di condominio.
Inoltre, è importante prestare particolare attenzione nel caso in cui il condominio dovesse approvare o modificare una nuova tabella millesimale del riscaldamento. In casi del genere è necessario distinguere la scelta del criterio di riparto della formazione o modifica di una tabella millesimali, trattandosi di interventi che possono essere soggetti a maggioranze diverse.
Per individuare un corretto criterio di ripartizione delle spese ed evitare contestazioni, soprattutto in edifici in cui vi sono differenze di fabbisogno energetico tra le unità immobiliari, è consigliabile acquisire una valutazione tecnica che permetta all’assemblea di assumere una scelta adeguata in base alle caratteristiche tecniche dell’edificio e dell’impianto.
Per quanto riguarda il criterio di riparto da utilizzare per la quota non collegata ai consumi individuali, è importante tenere conto delle caratteristiche dell’edificio, come ad esempio la superficie delle singole unità immobiliari e il relativo fabbisogno energetico, la potenza dei corpi scaldanti, la conformazione e l’esposizione degli appartamenti, le dispersioni dell’impianto e le caratteristiche dell’involucro edilizio. Proprio per questo motivo non è sempre corretto basarsi solo sui millesimi di proprietà.
In conclusione, la ripartizione delle spese di riscaldamento condominiale richiede la corretta applicazione delle normative e la distinzione tra i consumi volontari, i consumi involontari e i costi di manutenzione dell’impianto, tenendo sempre in considerazione le caratteristiche tecniche dell’edificio e dell’impianto, nonché del sistema di contabilizzazione adottato. Inoltre, nel caso in cui fosse necessario intervenire sulle tabelle di riparto delle spese è consigliabile farsi supportare da un tecnico qualificato così da permettere al condominio di adottare la decisione più adeguata.
Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI