Giardini e cortili condominiali: regole e limiti per attività ricreative e di socializzazione
Le attività ricreative, ludiche e di socializzazione nei cortili o nei giardini condominiali possono essere ammesse perché rappresentano una forma legittima di utilizzo delle parti comuni, purché siano rispettati la destinazione del bene comune, il principio del pari uso e i diritti degli altri condòmini.
Nei condomini in cui vi sono aree di passaggio o di decoro, come i cortili o i giardini condominiali, può accadere che tali spazi vengano destinati a momenti di socializzazione, eventi condominiali o attività ricreative. Tuttavia, l’utilizzo di questi spazi non è privo di limiti, pertanto è bene comprendere la disciplina civilistica che regola la materia.
L’art. 1117 c.c. stabilisce quali parti di un edificio appartengono a tutti i proprietari e tra queste sono inclusi anche i cortili e i giardini condominiali, salvo diversa previsione contenuta nei titoli di proprietà. Ciò significa che la natura comune di queste aree comporta che ogni condomino sia titolare di un diritto di godimento sul bene.
A tal proposito, bisogna fare riferimento anche all’art. 1102 c.c. che regola l’uso della cosa comune e stabilisce che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.”
La normativa, quindi, consente un utilizzo dinamico della parti comuni, permettendo a tutti i condòmini di utilizzare il bene comune in modi che siano compatibili con la natura del bene, perciò sostanzialmente la legge non impone che il cortile o il giardino condominiali siano usati esclusivamente per le funzioni originarie, ma è importante che la destinazione d’uso non venga alterata e non venga impedito agli altri condòmini di fare lo stesso uso.
Alla luce di quanto appena affermato, lo svolgimento di attività ricreative, eventi condominiali, attività ludiche per i bambini o momenti di socialità all’interno di giardini o cortili condominiali è generalmente legittimo, poiché tali forme di utilizzo sono coerenti con la funzione sociale degli spazi comuni.
Sostanzialmente, ciò su cui porre l’attenzione non è solo la tipologia dell’attività svolta, ma il suo impatto sul bene comune e sui diritti degli altri condòmini. Difatti, l’eventuale utilizzo ricreativo di cortili o giardini condominiali diventa un problema quando comporta una compressione delle facoltà di godimento che spettano agli altri condòmini o quando determina una sottrazione importante dello spazio alla collettività.
Con la riforma del condominio, il rispetto della destinazione d’uso delle parti comuni ha assunto ancora più rilevanza, difatti gli articoli 1117-ter e 1117-quater c.c. disciplinano la modifica di destinazione d’uso e la tutela di tali destinazioni da parte dei condòmini.
Un utilizzo occasionale del cortile o del giardino condominiale per svolgere attività ricreative o feste condominiali non altera la funzione dell’area, tuttavia un utilizzo continuativo del giardino o del cortile condominiale per attività di questo genere potrebbe essere considerato incompatibile con la funzione originaria del bene.
Inoltre, è bene ricordare che l’art. 1117-quater c.c. permette all’amministratore e ai condòmini di intervenire qualora alcune attività incidano in modo negativo sulla destinazione d’uso delle parti comuni. Sostanzialmente, la distinzione tra un uso consentito e una vera e propria alterazione della destinazione d’uso, dipende principalmente dalla durata, dall’intensità e dalle modalità dell’attività svolta.
Oltre alle normative contenute nel codice civile, anche il regolamento di condominio può disciplinare le modalità di utilizzo delle parti comuni, prevedendo specifiche regole da seguire per poter fruire dei giardini o dei cortili condominiali, così come previsto dall’art. 1138 del codice civile.
Naturalmente, il regolamento di condominio non può annullare il diritto dei condòmini al godimento delle parti comuni, ma può essere uno strumento che consente di creare un equilibrio tra il diritto di utilizzo degli spazi comuni e le esigenze di sicurezza e tranquillità degli altri condòmini.
Quando si parla di eventi o attività ricreative che si svolgono nelle aree comuni condominiali, il problema principale è quello legato alla rumorosità, pertanto è importante ricordare di mantenere un livello di rumorosità adeguato a consentire il diritto al riposo e alla tranquillità degli altri condòmini.
Inoltre, l’uso dei cortili condominiali e delle aree verdi da parte di minori che svolgono attività ludiche, costituisce una naturale modalità di fruizione di queste aree, pertanto è generalmente consentito, anche se chiaramente il diritto al gioco dei bambini deve essere bilanciato con le esigenze di sicurezza e di conservazione del bene comune.
In conclusione, le attività ricreative svolte nei cortili o nei giardini condominiali sono legittimate a livello normativo, poiché rappresentano una modalità di uso conforme alla funzione di questi spazi comuni che, negli ultimi anni, non rappresentano più solo spazi accessori, ma possono diventare luoghi di socializzazione e di incontro per tutta la comunità condominiale. In questa prospettiva, tali attività possono rappresentare una normale fruizione del bene comune, a patto che siano esercitate rispettando i principi che regolano la convivenza condominiale e senza compromettere i diritti degli altri condòmini.
Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI