Impresa di pulizie in condominio: cosa fare se il servizio è inadeguato

Un servizio di pulizia inefficiente può creare disagi e malumori tra i condòmini, proprio per questo motivo è importante chiarire cosa possono fare i condòmini, qual è il ruolo dell’amministratore e quando è possibile contestare il lavoro svolto dall’impresa.

All’interno di un condominio, uno dei servizi più importanti è quello relativo alla pulizia delle parti comuni, ovvero androni, ascensori, scale, pianerottoli, cortili ed eventuali altri locali comuni, un servizio necessario per mantenere l’igiene e il decoro dell’edificio. Nella maggior parte dei casi questo tipo di attività viene affidata a una ditta specializzata, incaricata di effettuare gli interventi di pulizia secondo un calendario prestabilito.

Purtroppo, però, può accadere che vi siano situazioni in cui la ditta di pulizie incaricata esegua le proprie attività in modo inadeguato e con superficialità, generando malumori tra i condòmini. In situazioni di questo tipo è importante, quindi, chiarire come è possibile intervenire per risolvere il problema.

Prima di procedere con una contestazione, il primo elemento da esaminare è il contratto sottoscritto tra il condominio e l’impresa di pulizie incaricata. Tale documento regola il rapporto tra le parti e stabilisce le modalità di erogazione del servizio. In linea generale, nel contratto vengono indicati:

• la tipologia degli interventi da effettuare e le attività comprese nel servizio (ad esempio lavaggio scale, pulizia degli ascensori, raccolta dei rifiuti presenti nelle parti comuni etc.);
• la frequenza degli interventi di pulizia settimanale o mensile;
• gli ambienti interessati dal servizio di pulizia;
• eventuali interventi periodici straordinari (ad esempio la pulizia dei garage o del cortile);
• il compenso pattuito e le modalità di pagamento.

Il contratto costituisce, quindi, il parametro principale per stabilire se l’impresa di pulizie abbia adempiuto in modo corretti ai propri obblighi oppure se vi siano state delle mancanze o delle inadempienze tali da poter giustificare una contestazione per inadempimento contrattuale.

Questo punto è molto importante, poiché è necessario distinguere tra una percezione soggettiva di mancato adempimento degli obblighi contrattuali o un’effettiva violazione di tali obblighi. Ciò significa che possono rappresentare elementi di inadempimento situazioni in cui vi è una mancata esecuzione degli interventi previsti, una pulizia parziale delle parti comuni, il mancato rispetto della frequenza delle pulizie o il ripetersi costante di disservizi segnalati più volte.

Nel caso in cui, invece, l’impresa di pulizie svolga regolarmente la propria attività, ma non soddisfi pienamente alcuni condòmini, potrebbe essere necessaria una valutazione caso per caso per stabilire se vi sono realmente i presupposti per una contestazione.

Quando vengono riscontrati dei problemi relativi alle attività svolte dalla ditta di pulizie, i condòmini possono mandare una segnalazione al proprio amministratore di condominio, che rappresenta il referente nei rapporti tra il condominio e fornitori dei servizi.

La segnalazione può essere inviata via email o con una comunicazione scritta e deve illustrare la problematica in modo chiaro e preciso, indicando da quanto tempo vige il problema e se l’impresa incaricata non effettua regolarmente gli interventi previsti. Chiaramente, è sempre meglio inviare una segnalazione dettagliata e documentata, in modo da fornire all’amministratore un quadro preciso della situazione ed elementi a supporto della lamentela.

Per effettuare una segnalazione efficace e dettagliata si possono indicare le date del servizio e le aree interessate, allegando delle fotografie che mostrino lo stato dei luoghi. Inoltre, se tale problematica viene riscontrata da più condòmini, si può inviare all’amministratore una segnalazione collettiva.

Una volta ricevuta la segnalazione, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di mettersi in contatto l’impresa di pulizie incaricata e verificare la situazione. Nella maggior parte dei casi, un semplice richiamo si rivela essere sufficiente per risolvere la situazione, ma qualora le problematiche dovessero persistere, l’amministratore dovrà inviare alla ditta di pulizie una contestazione formale, chiedendo di adempiere agli obblighi previsti dal contratto.

In una contestazione formale è bene che siano presenti tutti gli elementi necessari per provare che l’impresa non sta adempiendo in modo corretto ai propri obblighi, perciò è consigliabile indicare i servizi non eseguiti e i periodi o le date in cui il servizio di pulizia non è stato svolto in modo adeguato.

Uno degli aspetti che in queste situazioni genera più perplessità riguarda il pagamento dell’impresa di pulizie. A tal proposito, è bene chiarire che il singolo condomino non può decidere in autonomia di trattenere la quota prevista per le spese condominiali, poiché le quote deliberate dall’assemblea devono essere regolarmente versate.

Nel caso in cui, però, venga accertato un inadempimento significativo, il condominio può valutare la possibilità di richiedere una riduzione del compenso o contestare il pagamento delle prestazioni non effettuate, sempre attraverso l’amministratore e nel rispetto delle decisioni assembleari e delle clausole contrattuali.

Tale decisione deve essere valutata con attenzione da parte dell’amministratore, poiché una sospensione arbitraria dei pagamenti, potrebbe esporre il condominio ad eventuali azioni giudiziarie da parte dell’impresa o a richieste di risarcimento. Se le contestazioni non portano agli effetti desiderati e il servizio continua ad essere svolto in modo inadeguato, la soluzione può efficace per il condominio può essere quella di valutare la risoluzione del contratto e sostituire l’impresa di pulizie.

Naturalmente, anche in questo caso è importante verificare le clausole previste dal contratto stipulato, come ad esempio i tempi di preavviso, le modalità di recesso del contratto e il pagamento di eventuali penali. Dopodiché, l’assemblea condominiale potrà essere convocata per deliberare l’affidamento del servizio a una nuova impresa di pulizie.

In situazioni come quelle descritte, uno degli errori più comuni è quello di limitarsi ad effettuare segnalazioni verbali, senza corredarle di elementi che provano i disservizi, proprio per questo motivo è importante fornire all’amministratore quanto più dettagli possibili, fotografie, filmati, poiché tutto questo materiale può dimostrarsi determinante qualora fosse necessario dimostrare l’inadempimento dell’impresa. Inoltre, una documentazione completa e accurata, potrebbe essere utile per una risoluzione bonaria del problema, evitando così di arrivare a possibili contenziosi.

Un altro punto importante riguarda i contratti che vengono stipulati con le ditte di pulizia, poiché spesso sono poco chiari e non vengono specificate con precisione tutte le attività da svolgere, la frequenza, i prodotti da utilizzare e gli eventuali controlli periodici sul servizio.

Il consiglio è, quindi, quello di prevedere accordi specifici e dettagliati con le imprese di pulizia, così da poter intervenire più rapidamente in caso di eventuali inadempimenti.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI