Dividere un condominio in più edifici: regole, maggioranze e procedure

La legge consente di suddividere un condominio in più edifici autonomi a condizione che sussistano i requisiti di autonomia strutturale e funzionale, nel rispetto delle maggioranze previste e delle regole relative alle parti comuni.

In ambito condominiale, soprattutto in caso di complessi immobiliari che comprendono più edifici o più corpi di fabbrica, può accadere che col tempo sorga l’esigenza di separare la gestione delle diverse parti e creare così condomini autonomi.

Tuttavia, la trasformazione di un unico condominio in una pluralità di soggetti giuridici distinti non avviene in modo automatico, ma richiede il rispetto di specifiche condizioni e procedure. Ciò significa che la presenza di più ingressi, più scale o impianti autonomi, non è di per sé una condizione sufficiente a determinare lo scioglimento del condominio, bensì occorre verificare che le parti da separare abbiano effettivamente le caratteristiche di edifici autonomi da un punto di vista strutturale e funzionale.

La possibilità di suddividere un condominio in più edifici separati è prevista dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, i quali regolano lo scioglimento del condominio e stabiliscono quando un fabbricato o un complesso di edifici può essere suddiviso in edifici autonomi.

Per quanto concerne l’art. 61 disp. att. c.c., questo prevede che:

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Il requisito fondamentale per procedere con la suddivisione di un complesso condominiale in più edifici autonomi è quindi l’autonomia strutturale delle parti risultanti dalla divisione. Occorre perciò fare valutare da un tecnico le caratteristiche strutturali e funzionali, considerando la struttura, gli accessi, i muri e le coperture, gli impianti, le aree esterne e la possibilità di utilizzare in modo autonomo ciascuna parte.

Interviene sulla materia anche l’art. 62 disp. att. c.c. nel caso in cui la separazione richieda delle opere e una modifica dello stato dei luoghi, precisando che:

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 del codice stesso.

Il concetto fondamentale per procedere alla suddivisione è quindi legato all’autonomia strutturale e funzionale degli edifici. Sostanzialmente vi è autonomia strutturale quando gli edifici non condividono elementi portanti essenziali, perciò hanno strutture portanti, fondazioni e coperture proprie. L’autonomia funzionale degli edifici significa, invece, che ciascun edificio può essere gestito in modo indipendente dagli altri, perciò deve poter operare in modo corretto senza dipendere dagli altri edifici per i servizi essenziali.

È importante evidenziale che lo scioglimento del condominio non comporta necessariamente la separazione di tutti i beni e servizi comuni, poiché il citato art. 62 disp. att. c.c. stabilisce che: “La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.”

Ciò significa che, ad esempio, è possibile che un cancello, un’area esterna, una rete fognaria, una strada privata o un impianto, possono essere destinati a servire più edifici anche dopo la suddivisione, perciò continueranno a essere disciplinati secondo le regole applicabili alla loro natura e dovranno essere individuati i criteri per il loro utilizzo e per la ripartizione delle spese relative.

Nel caso in cui l’assemblea non riesca a raggiungere un accordo in merito alla questione, il citato art. 61 disp. att. c.c. permette di rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere lo scioglimento giudiziale, a patto che effettivamente il fabbricato in oggetto possa essere diviso in parti aventi le caratteristiche di edifici autonomi. Per procedere in tal senso, la richiesta deve essere fatta da almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Prima di procedere è quindi consigliabile effettuare una verifica tecnica e giuridica complessiva, individuando le parti che appartengono a ciascun futuro edificio autonomo, gli impianti o i beni che resteranno comuni, i criteri di ripartizione delle spese, la situazione urbanistico-edilizia e catastale, gli eventuali lavori già deliberati e la questione relativa all’aggiornamento delle tabelle millesimali. Chiaramente, nei casi in cui la separazione prevede degli interventi edilizi, sarà necessario rispettare le relative norme urbanistiche, edilizie, strutturali e di sicurezza.

Per quanto concerne la revisione delle tabelle millesimali, questa può essere necessaria nel caso di nascita di più condomini, ciò significa che ogni condominio dovrà adottare propri criteri relativi alla ripartizione delle spese per le parti comuni del rispettivo edificio. Per quanto riguarda le parti o gli impianti che restano invece comuni tra più edifici, dovranno essere individuati dei criteri di ripartizione specifici, pertanto le relative spese dovranno essere ripartite tra i condòmini interessati in relazione alla proprietà e all’utilità del bene o del servizio.

In conclusione, da un punto di vista legislativo è possibile dividere un unico condominio in più condomini, nel caso in cui il complesso possa essere suddiviso concretamente in edifici distinti e autonomi, pertanto il punto centrale della questione è l’autonomia strutturale e funzionale delle parti.

Nei casi in cui non sussistano i presupposti per lo scioglimento del condominio, è possibile ricorrere alla disciplina del condominio parziale per gestire separatamente determinati impianti, beni o servizi destinati solo a una parte dei proprietari. Se dalla suddivisione nascono, invece, più edifici autonomi che però continuano a condividere alcuni beni, parti o servizi, può configurarsi un supercondominio.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI