Installazione canna fumaria in condominio per attività commerciale, quale maggioranza è necessaria?

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Come ogni lunedì diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa alla maggioranza necessaria in assemblea per procedere con l’installazione di una canna fumaria in condominio nel caso di una attività commerciale.

“Gentile Associazione,

avrei bisogno di una conferma sulla maggioranza da rispettare in un’assemblea in seconda convocazione per la richiesta di un locale commerciale di passare la canna fumaria sopra al portone condominiale. Io ritengo che essendo variazione di prospetto deve esserci voto unanime di tutti i facenti parte del condominio (la cosa sarebbe difficilmente fattibile vista la non partecipazione di molti condomini) o basta l’unanimità dei presenti che rappresenti almeno i 501 millesimi?”

“Preg.ma Associata,

Per l’istallazione di una canna fumaria, la giurisprudenza ha ritenuto applicabile, per la fattispecie in questione, l’art. 1102 del codice civile rubricato uso della cosa comune, secondo il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Orbene, l’istallazione di una canna fumaria sulle parti comuni sicuramente non dovrebbe modificare la destinazione d’uso di quel bene condominiale e non dovrebbe modificare il decoro architettonico al punto tale da modificare materialmente o alterare l’entità sostanziale originaria delle cose comuni (Cass 12654/2016).

Il condizionale è d’obbligo nel caso in questione, in primo luogo perchè la Corte di legittimità ha confermato che la canna fumaria apposta sul retro dell’edificio non viola alcun decoro architettonico e nello stesso tempo, non modifica la destinazione della parete. Pertanto, non costituisce una innovazione contemplata dall’art.1120 cod. civ, ma semplicemente una modifica prevista dall’art.1102 cod.civ. (Cass. N° 6341/2000).

In secondo luogo, a parere dello scrivente, sarebbe necessaria una perizia tecnica di parte, da presentare in sede assembleare che specifichi lo spazio di allocazione del manufatto oggetto di richiesta, qualifichi se sussistono  i presupposti richiamati dall’art 1120 del codice civile ultimo comma, ossia se il manufatto in questione può recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Se la relazione non dovesse qualificare i presupposti indicati dall’art. 1120 del codice civile, non ci sarebbero i presupposti per applicare le maggioranze in materia di innovazione e, pertanto, trattandosi di fattispecie applicativa ex art. 1102 c.c, si tratterebbe di un maggior uso della parte comune che non richiederebbe applicazioni deliberative di maggioranze ex art.1136 c.c

Inoltre, è opportuno che la relazione entri nel merito della fattispecie applicativa delle distanze legali  rispetto all’applicazione dell’art.1102 c.c al fine di rispettare e verificare le esigenze tra proprietà adiacenti e tutela delle esigenze condominiali del singolo richiedente condomino .(Cass N°5492/1978).”

Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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