Danni da infiltrazioni in condominio: chi paga?

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Come ogni lunedì diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa alla divisione delle spese nel caso di danni causati da infiltrazioni di acqua in condominio.

“Gentile Associazione,
nel condominio che amministro stiamo pianificando dei lavori di manutenzione straordinaria dello stabile e vorremmo con l’occasione risolvere un problema di infiltrazione di acqua e umidità.
Il terreno condominiale che insiste sul parapetto della terrazza privata, infatti, sta portando acqua e umidità alla terrazza stessa e ai box auto sottostanti, causando danni a anche alla facciata del condominio.
Il proprietario della terrazza chiede che la spesa per coibentare il parapetto della terrazza venga ripartita secondo la tabella millesimale di proprietà, in virtù del fatto che ritiene quest’ultimo parte comune dell’intero condominio e del fatto che l’umidità sta iniziando ad arrecare danni non solo alla sua proprietà, ma anche a parti di proprietà comune.
I condomini dei piani superiori, invece, chiedono che la spesa venga sostenuta dal solo proprietario della terrazza.
A chi spetta il pagamento dei lavori di ristrutturazione?”
“Preg.mo Associato ,
L’art. 1117 del codice civile dispone che
“sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo.”
Orbene, la fattispecie normativa richiamata dall’art. 1117 del codice civile qualifica le parti comuni dell’edificio attraverso una elencazione non tassativa delle parti e servizi comuni.
Presupposto dell’applicazione della norma è il “salvo titolo contrario“, che attribuisce o meno il carattere specifico della comunione forzosa tra più soggetti titolari delle parti comuni dell’edificio. Dal tenore del quesito si prende atto della condominialità del terreno, che, nella fattispecie in oggetto, è la parte determinante della causa ed effetto dell’umidità.
Pertanto, le spese di coibentazione ed isolamento delle parti comuni  dall’umidità circostante prodotta dal terreno condominiale dovrebbero essere attribuite a tutti i condomini salvo titolo contrario così come menziona l’art. 1117 del codice civile.
Tuttavia è opportuno, con riferimento alle argomentazioni sostenute, verificare attraverso una perizia tecnica lo stato dei luoghi oggetto di infiltrazione al fine di verificare le cause di imputazione del fenomeno di infiltrazione ed i criteri di partecipazione delle spese tra i soggetti contitolari del condominio.”

Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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