Lavori straordinari in condominio, cosa accade se i condomini non pagano?

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In condominio possono essere richiesti interventi di manutenzione che, a secondo della tipologia, possono essere suddivisi in ordinari e straordinari.

L’art. 3, primo comma lett. a), del d.p.r. n. 380/2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” definisce che si intendo per interventi di manutenzione ordinaria:

gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

La lettera b, dell’art. 3 primo comma, invece, definisce che si intendo per interventi di manutenzione straordinaria:

le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita’ immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Ma cosa accade quando sono necessari interventi di manutenzione straordinaria e i condomini non pagano la propria quota? Che responsabilità ha l’amministratore di condominio?

L’ art. 1129 del codice civile “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore” dispone che
salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’art.63, primo comma, delle disposizioni attuative per l’attuazione del presente codice.
Il richiamato art.63 delle disp.att. al primo comma dispone che
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Pertanto si attribuisce la titolarità del decreto ingiuntivo per il recupero delle quote che nella fattispecie in questione sono di carattere straordinario all’amministratore di condominio.
Inoltre, sussiste un obbligo di comunicazione ai creditori di indicazione dei condomini morosi.
L’amministratore di condominio dovrebbe, in caso di lavori di manutenzione, inserire una clausola nel contratto d’appalto con il quale in caso di morosità deve essere applicato il secondo comma dell’art. 63 delle disp. att. secondo la quale
i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini esonerando l’amministratore dal potere esecutivo imposto dai primi due commi dell’art. 1129 c.c e 63 delle disp. att.
L’art. 1135 del codice civile rubricato “Attribuzioni dell’ assemblea dei condomini” al comma 1°  numero 4) dispone, inoltre, che
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo un obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

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