Morosità in condominio, criteri di addebito e di riparto

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Come ogni lunedì diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa alla modalità di addebito e di ripartizione del debito in caso di morosità condominiale.

“Gentile Associazione,

un Condominio da me amministrato ha emesso un decreto ingiuntivo verso il proprietario di n.2 appartamenti e n.3 box, condòmino dello stesso immobile, a causa della sua completa inadempienza nel pagamento delle spese condominiali.

Nel corso degli anni i condomini, per sopperire al mancato versamento del soggetto debitore, versano dei fondi a copertura dei debiti scaturiti, oltre alle loro rate di gestione, onde evitare il distacco di acqua, luce e gas, e sospendendosi spontaneamente i servizi di pulizie e di ascensore, mantenendo attivi solo i servizi e le attività strettamente necessarie.

A seguito del mancato recupero del credito presso terzi, il Condominio procede con le azioni volte al pignoramento di uno degli appartamenti, a copertura dei debiti. Contemporaneamente una Banca creditrice procede con la medesima azione, pignorando il secondo appartamento ed i 3 box. A questo punto i procedimenti vengono riuniti dal Tribunale in un’unica azione.

A seguito della vendita all’asta di tutti gli immobili di cui sopra, il Condominio si vede corrispondere un risarcimento a copertura delle sole spese legali, senza recuperare nulla in merito alle spese condominiali.

A seguito dell’art. 63 del C.C. i nuovi proprietari versano in solido le spese relative all’anno 2018 e 2017, ovvero l’anno nel quale hanno acquisito l’immobile e l’anno precedente.

Di fatto però, i debiti sono ancora pendenti e non esigibili. In Assemblea il Riparto preventivo 2019, nel quale il debito viene suddiviso in millesimi di proprietà, viene approvato con la maggioranza prevista dal C.C.

A seguito di ciò i due nuovi proprietari agiscono con un’impugnazione della delibera asserendo di non essere tenuti al versamento di altro, se non i due anni indicati nell’art. 63.

Di fatto però i 4 condomini che sono creditori verso il Condominio, vedrebbero  così decadere per intero il credito che hanno verso il Condominio.

Chiediamo dunque un vostro parere scritto in merito alla corretta ripartizione del debito divenuto inesigibile verso il vecchio proprietario.”

“Preg.mo Associato,

L’art.63 delle disp. attuative al codice civile dispone che

chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Inoltre

chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Orbene, il trasferimento del titolo del diritto riguarda esclusivamente l’anno in corso e l’anno precedente così come indicato nel comma precedente. Non avendo il legislatore indicato soluzioni possibili ed alternative nel caso degli oneri condominiali dovuti oltre l’anno in corso e l’anno precedente, i criteri per affrontare la tematica in questione devono essere affrontati attraverso la prassi giurisprudenziale.

Sul punto vorrei richiamare la sentenza della Cass. n°4489/2014 secondo la quale

trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’applicazione l’art.2948 c.c,n°4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti

e la sentenza della Cass. N°12596/2002 secondo la quale

la decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto.

Tale delibera costituisce  titolo di credito nei confronti del singolo condomino, dovendosi escludere che delibere successive, concernenti i crediti del condominio di anni precedenti potesse costituire “un nuovo fatto costituivo del credito”.

Pertanto trattandosi di oneri del condominio  alla luce della lettura dell’art.63 disp. att. e della giurisprudenza richiamata le spese in questione  devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo i principi dell’art.1123 comma 1 del codice civile sussistendo la solidarietà dei debiti condominiali.”

Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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