Deroga dell’art. 1102 e applicazione del regolamento di condominio

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Come ogni lunedì diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa alla deroga dell’art 1102 e la sua applicazione nel regolamento condominiale.

“Gentile Associazione,

In un condominio da me amministrato un condomino ha chiesto di poter avere l’uso esclusivo di un terrazzo d’uso comune al primo piano di questo.

Secondo voi è possibile istituire un regolamento contrattuale esplicitando con il favore unanime dei condomini la richiesta di uso esclusivo di questo condomino?

Andrebbe contro le disposizioni emanate dall’Art. 1102 del c.c. ma essendo un regolamento contrattuale può avere forza vincolante tra tutti i condomini attuali

e con quelli futuri allegando lo stesso a qualsiasi atto venga redatto dopo la stipula di questo regolamento?”

“Preg.mo Associato,

L’analisi della fattispecie in oggetto impone un’attenta analisi dei profili normativi dell’art.1102 c.c ossia “Uso della cosa comune” e dell’art.1138 c.c rubricato “Regolamento di condominio“.

L’art. 1102 cod. civ., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non si pone come una norma inderogabile, con la conseguenza che, i suddetti limiti possano essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, (o da delibere assembleari adottate con i “quorum” prescritti dalla legge) (Cass.27233/2013).

Della stessa previsione argomentativa è la giurisprudenza di legittimità, richiamata dalla sentenza di Cassazione Sez. II, n° 2114/2018, che, nel prescrivere a ciascun condomino l’uso delle parti comuni dell’edificio, allarga i criteri di utilizzo delle medesime, attraverso il regolamento di condominio o le delibere assembleari adottate con i quorum prescritti dalla legge, fermo restando che non è ammesso l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.”

Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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