Il Supercondominio: definizione e funzionamento

Quali sono le caratteristiche di un supercondominio? Approfondiamo i requisiti e quali sono le normative che ne regolano il funzionamento.

Quando si parla di supercondominio si identifica una pluralità di edifici, quindi un’organizzazione più complessa del condominio ordinario, caratterizzati da aree, impianti e servizi comuni che necessitano di una regolamentazione specifica. Gli impianti o servizi comuni possono essere costituti per esempio da zone verdi, viali d’accesso, impianti di illuminazione, servizio di portierato etc.

È importante precisare che non è necessario che vi siano più condomini per parlare di supercondominio, ma la condizione essenziale è che vi siano più edifici tra loro connessi. Le parti comuni risultano, quindi, collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli edifici.

Per la costituzione di un supercondominio non è necessaria la manifestazione di volontà del costruttore, né quella dei proprietari delle singole unità immobiliari, ma essa avviene in maniera automatica ogni volta che i singoli stabili hanno alcune cose in comune.

Il supercondominio non viene definito in modo esplicito dal codice civile, ma la sua esistenza giuridica è prevista implicitamente dall’art. 1117 bis che recita:

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

Dunque, si deduce che la normativa faccia riferimento all’ipotesi in cui più unità immobiliari abbiano parti comuni, prevedendo, in tal caso, l’applicazione delle norme in materia di condominio con alcune precisazioni. Innanzitutto l’amministratore del supercondominio non deve obbligatoriamente coincidere con l’amministratore dei singoli condomini, ma ha l’obbligo di occuparsi e gestire le parti comuni degli edifici.

Per quanto concerne l’organizzazione dell’assemblea del supercondominio, tutti i singoli condomini hanno il diritto di parteciparvi, a meno che il regolamento non preveda disposizioni diverse, inoltre, se i partecipanti sono più di sessanta, ciascun condominio è tenuto a designare il proprio rappresentante. Qualora il condominio non avesse designato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria potrà provvedere alla sua nomina.

Le delibere dell’assemblea generale di un supercondominio hanno effetto immediato su ciascun edificio che ne fa parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale.

Un’altra precisazione importante è che nel caso di supercondominio devono esistere due tabelle millesimali, una prettamente condominiale, mentre l’altra riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la spartizione della spesa tra gli edifici che compongono il supercondominio. Difatti, ogni condominio deve avere un proprio conto corrente diverso da quello del supercondominio, in modo che non venga creata confusione tra i patrimoni dei singoli edifici e le parti in comune tra di essi.

Lo scioglimento del supercondominio da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria è disciplinato dall’art. 61 disp. att. del codice civile, che prevede la suddivisione del supercondominio in tanti condomini quanti sono gli edifici che lo costituiscono. Per lo scioglimento è necessario che vi sia un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei votanti e la metà del valore dell’edificio. Nel caso in cui l’assemblea non provveda, lo scioglimento può essere disposto dall’autorità giudiziaria previa richiesta di almeno un terzo del condominio che intende separarsi.

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