La reperibilità dell’Amministratore di Condominio è obbligatoria?

È lecito pretendere che l’Amministratore di Condominio sia sempre reperibile? Quali sono gli obblighi ed i limiti in termini di reperibilità?

La tematica relativa alla reperibilità dell’amministratore di condominio non è affrontata in modo esplicito da parte della giurisprudenza, ma per trovare una risposta a questo tipo di argomentazione è necessario fare riferimento alla natura del contratto instaurato tra l’Amministratore ed il Condominio.

In qualità di libero professionista, l’Amministratore instaura con il committente (ossia il condominio) un contratto di mandato. Secondo l’art. 1703 del codice civile:

Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.

All’interno del contratto non è detto che vi sia una precisa regolamentazione inerente alla reperibilità, pertanto è bene fare riferimento all’art. 1710 del codice civile secondo cui:

Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

Ma cosa s’intende quando si cita la diligenza del buon padre di famiglia? Si tratta di una diligenza superiore alla media, ovvero all’Amministratore, in qualità di professionista esperto del settore, viene richiesta particolare attenzione e cura degli interessi di un gruppo, talvolta anche molto corposo, perciò è necessario che l’Amministratore conduca la propria attività sempre in modo serio e professionale.

Chiaramente, tra le svariate attività svolte dall’Amministratore di Condominio, per comprendere al meglio la questione della reperibilità, è importante distinguere le attività di gestione ordinaria e le attività di gestione straordinaria. L’obbligo della reperibilità riguarda, pertanto, tutte quelle situazioni straordinarie ed urgenti che, chiaramente, necessitano di un intervento tempestivo da parte dell’amministratore (si pensi ad esempio ad un condomino che rimane bloccato in ascensore).

In questi casi l’Amministratore, deve garantire la propria reperibilità e disponibilità anche in orari e giorni non lavorativi. Naturalmente, ciò non significa che l’Amministratore di condominio debba essere sempre reperibile, ma in casi di urgenza è necessario che lo sia.

Per quanto riguarda, invece, i periodi di assenza o di ferie più o meno lunghi, è importante che l’Amministratore adotti una serie di misure per consentire ai condòmini di intervenire e provvedere in modo autonomo ad alcune situazioni che potrebbero presentarsi.

Innanzitutto è bene che comunichi ai propri condòmini il periodo di assenza, inoltre è importante che provveda al pagamento delle bollette in scadenza nei giorni successivi, in modo che non vi siano problemi di servizio all’interno del condominio. Sarebbe anche opportuno che l’Amministratore esponesse in bacheca i recapiti dei fornitori e dei manutentori, in modo da permettere ai condòmini di poterli contattare in caso di guasti improvvisi. Ciò sarà possibile solo previa autorizzazione scritta degli stessi fornitori e manutentori.

Infine, potrebbe essere una buona idea anche quella di nominare un “vice”, ossia un collaboratore anche interno al proprio studio, che possa fare le sue veci durante il periodo di assenza e che possa, quindi, rispondere alle esigenze del condominio.