Chiarimenti sulla gestione di più edifici e diritto al Superbonus 110%

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito verte su alcuni dubbi relativi alla gestione di due edifici e alle procedure relative al superbonus 110%.

“Gentile Associazione,

sono proprietaria di un appartamento in condominio. Sotto il nome comune del condominio sono comprese due palazzine, ciascuna composta da 6 unità abitative, le quali condividono un’area comune per l’accesso ai garage. Sono presenti due codici fiscali, uno utilizzato per le spese di una palazzina, l’altro per quelle della seconda palazzina e degli spazi comuni. Attualmente siamo sprovvisti di amministratore di condominio, ma abbiamo due “referenti” e abbiamo regolato di comune accordo le spese e le decisioni per la gestione delle palazzine. In una delle due palazzine vi è l’interesse ad avviare le procedure per il bonus del 110%. Sorgono a questo punto alcune domande:

1) Possiamo continuare ad autogestirci o dovremmo incaricare un amministratore di condominio? In caso di necessità, l’amministratore deve essere uno per entrambe le palazzine o uno per ogni edificio?

2) È regolare l’utilizzo dei due codici fiscali, considerando che uno comprende le spese di una sola palazzina mentre l’altro comprende le spese della seconda palazzina e delle aree comuni? 

3) Infine, per il bonus del 110% è possibile operare per una sola delle palazzine e non per entrambe, essendo esse separate e con diversi codici fiscali? Come ci si comporta in questo caso per le aree comuni?”

“Preg.ma Associata,

La Corte di Cassazione, Sez II civile con la Sent. n° 19939/2012 ha stabilito che per:

Supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ. b) che al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione, in particolare:

1) supercondominio:

1. si applicano le disposizioni dettate dall’art. 1 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranza (Cass. 7286/06), fermo restando che – come ritiene la dottrina prevalente e la giurisprudenza anche di questa Corte – all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che l’eventuale regolamento non disponga diversamente.
2. Le delibere dell’assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. 15476/01). In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: a) La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso.

La massima richiamata definisce e qualifica l’identità costruttiva e giuridica del Supercondominio nel rispetto dei criteri richiamati dall’art. 1117 bis in materia di ambito di applicabilità delle norme condominiali, in combinato applicativo della disciplina delle maggioranze ex. art. 1136 c.c. e 68 – 69 delle disp. att. in materia di tabelle millesimali.

Orbene, il quesito da lei richiamato rientra nella disciplina del Supercondominio rappresentato da due palazzine e dalle parti comuni alle due scale richiamate. In applicazione della disciplina dell’art. 1129, primo comma c.c.:

Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario.

Nel caso di specie, i due referenti non avrebbero motivo giuridico di esistere, premesso che, essendo dodici i condomini, ci sono tutti i presupposti per la nomina dell’amministratore di condominio, così come richiamato dall’articolo sopra citato, quale mandatario di entrambe le palazzine. Le spese, pur non essendo stato menzionato in criterio di suddivisione, devono essere ripartite secondo il criterio proporzionale richiamato dall’art. 1123 del codice civile.

Con riferimento al codice di attribuzione fiscale, la circolare n° 7/E del 7 febbraio 2007, con riferimento al supercondominio e al condominio parziale, dispone che:

In tali ipotesi, ove sia ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale, il “supercondominio e il condominio parziale rilevano come distinti sostituti d’imposta ed hanno, tra l’altro , l’obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.

Pertanto, ad ogni fattispecie giuridica, la gestione separata attinente al Supercondominio e alle singole scale richiederebbero adempimenti fiscali separati cui corrispondono codice di attribuzione fiscali diversi.

Con riferimento al bonus 110% la detrazione sarà richiesta per quel condominio in cui sono eseguiti i lavori e a cui corrisponde il codice fiscale di riferimento. Gli interventi riguarderanno, così come disposto dalla circolare n.24/E dell’8 agosto 2020, l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.”

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia