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Quali sono le norme che regolano la nomina e la durata dell’incarico di un amministratore di condominio?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito verte su una particolare situazione riguardante la nomina dell’amministratore e la durata del suo mandato.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

vorrei illustrarvi di seguito una particolare situazione per chiedere un chiarimento. In un condominio per il quale mi hanno chiesto un preventivo, al momento hanno un amministratore, nominato dal costruttore all’atto della costituzione del condominio. Nella delibera assembleare, in cui era presente solo il costruttore in qualità di unico proprietario, e il segretario, ovvero l’attuale amministratore, è stata decisa la nomina triennale dell’attuale amministratore, ma i condòmini che hanno acquistato gli immobili vorrebbero cambiare amministratore in quanto non soddisfatti dell’operato. Alla richiesta di indire un’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore, egli ha risposto che la sua carica scade tra 2 anni.

Il mio dubbio è: la nomina triennale ha valore legale? Inoltre, i condòmini, in questo caso, possono indire un’assemblea straordinaria per revocare comunque l’attuale amministratore?”

L'ESPERTO RISPONDE

“Preg.mo Associato,

La sentenza della Cassazione n° 2246/1961 attribuisce all’assemblea di condominio l’obbligo di nomina dell’amministratore di condominio. A soggetti diversi dall’assemblea il legislatore non ha attribuito nessun obbligo, dovere o facoltà della nomina dell’amministratore, come nel caso di specie da parte del costruttore di un edificio.

L’articolo 1129 del codice civile attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e l’articolo 1135 c.c.  dispone che: “L’assemblea provvede alla conferma dell’amministratore e alla sua eventuale retribuzione.” Ogni clausola inserita nel contratto di compravendita non può imporre obblighi diversi da quelli stabiliti dal regolamento di condominio o da quelli imposti dal legislatore in materia di obblighi dell’assemblea.

Non a caso, il 4° comma dell’art. 1138 c.c., dispone che:

Le norme del regolamento non possono menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1129 e 1136, che, nel caso di specie, attribuiscono all’assemblea la nomina dell’amministratore con le relative maggioranze.

Pertanto, l’eventuale disposizione inserita nel rogito di vendita, che riservi la nomina dell’amministratore al costruttore, è nulla in quanto contraria alle norme imperative in materia di nomina e revoca dell’amministratore. Con riferimento alla durata del mandato l’art. 1129 c.c. dispone che:

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revocata o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Dal richiamo del dettato normativo non ci sono disposizioni che attribuiscono una durata triennale o diversa da quella indicata dall’art. 1129 del codice civile, la cui capacità deliberativa spetta esclusivamente all’assemblea di condominio.”

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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