Pulizia delle parti comuni di un condominio: quali sono le norme che regolano la nomina di un’impresa?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito verte su alcune perplessità riguardanti l’affidamento delle pulizie delle aree condominiali ad un’impresa.

“Gentile Associazione,

nel condominio da me amministrato, i condòmini vorrebbero affidare ad un’impresa la pulizia delle scale e delle aree condominiali. Per tale affidamento in via preventiva i 667 millesimi si sono espressi positivamente, mentre i 333 millesimi vorrebbero eseguire la pulizia personalmente nelle settimane di competenza ed a titolo gratuito ed eventualmente, in una fase successiva, applicare il criterio la turnazione delle pulizie delle scale per ogni condomino.

Può la maggioranza imporre alla minoranza l’impresa di pulizia e quindi non consentire loro la pulizia autonoma delle scale? Può essere imposta ai condomini la pulizia delle scale attraverso un criterio di turnazione?”

“Preg.mo Associato,

Il potere decisionale è rappresentato dall’assemblea, nella sua identità collegiale nelle sue attribuzioni così stabilito dall’art. 1135 del codice civile attraverso la costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni così come rubricato dall’art. 1136 del codice civile.

È opportuno affermare che l’affidamento ad un’impresa non necessariamente è espressione della delibera di approvazione del contratto. Quand’anche si fosse proceduto alla delibera del contratto di pulizie con le maggioranze indicate nel caso di specie, la delibera è valida perché l’assemblea ha espresso la sua volontà, purché sussista la maggioranza degli intervenuti e siano stati rispettati tutti i requisiti richiesti dall’art. 66 disp. att. in materia di convocazione dell’assemblea.

Pertanto, definita la prima questione relativa ai poteri dell’assemblea qualificati attraverso la delibera e le maggioranze richiamate, è opportuno mettere in rilievo che la gratuità dell’attività espressa dalla minoranza, non garantisce il rispetto delle norme di sicurezza e degli obblighi richiesti in materia di vigilanza del rispetto delle norme indicate dal d.lgs. 81/2008 e di tutti i protocolli in materia di sanificazione degli spazi comuni relativi al Covid 19.

Comunque sia, una delibera finalizzata a non approvare il contratto di pulizie con l’ipotesi di un eventuale dovere di pulizia dalla minoranza o da tutti i condòmini attraverso un criterio di turnazione è viziata per violazione e falsa applicazione dell’art. 23 della costituzione nonché degli art. 1136 e 1138 c.c. (Cass. 29220/2018).

Come tale, nessuna prestazione personale o patrimoniale può essere imposta se non in base alla legge né tantomeno nessuna delibera o regolamento condominiale possono imporre limiti alle indicazioni espresse in materia di “costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni.”

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia