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Attribuzione spese per lavori straordinari che coinvolgono l’unico balcone di un condominio

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la ripartizione delle spese riguardo interventi straordinari destinati al ripristino delle facciate e che coinvolgono l’unico balcone presente e di pertinenza di un proprietario.

L'ASSOCIATA CHIEDE

Gentile Associazione,

vorrei sottoporre la seguente questione. É stato costituito un condominio fra i proprietari delle unità facenti parte di un edificio storico di pregio artistico. Sulla facciata di tale immobile vi è un unico balcone al piano “nobile” che è pertinenza di uno degli appartamenti.

L’assemblea ha deliberato l’esecuzione di lavori di urgenza e successivamente di ripristino delle facciate.
Per quanto riguarda i primi, si tratta di alcuni interventi su cornicioni, fregi e balcone, zone ammalorate che potrebbero recare danni a terzi.

Ciò che qui si rileva sono le spese riferite al balcone. È corretto imputarle al condominio, posto che riguardano i fregi e le decorazioni che circondano la base dello stesso?

Per ciò che riguarda il proprietario dell’unità, non sono di sua competenza solo le spese inerenti la piattaforma o soletta, il rifacimento dell’intonaco, a tinteggiatura o la decorazione del soffitto?”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.ma Associata,

L’art. 1117 del codice civile dispone ed individua le parti comuni dell’edificio. I beni oggetti della proprietà comune sono collegati strutturalmente in quanto materialmente necessarie all’esistenza dell’edificio tra proprietà esclusive e parti comuni.

Con riferimento al caso di specie, ovvero della finalità del balcone e dei fregi corrispondenti, la giurisprudenza della Suprema Corte ha confermato che:

I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c.. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

CASS. CIV., SEZ. II, 27 LUGLIO 2012, N. 13509

Con riferimento ai frontalini la giurisprudenza ha confermato che sono beni comuni in quanto elementi della facciata

laddove devono considerarsi beni comuni tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Cass. N° 10209/2015

A corollario delle qualificazioni giurisprudenziali richiamate è opportuno evidenziare che l’edificio è costruttivamente caratterizzato “da elementi e fregi architettonici trattandosi di un edificio storico e di pregio artistico.”

Pertanto, avendo i fregi architettonici una funzione meramente decorativa come nel caso di specie e non solamente statica e rappresentando elementi del prospetto dell’edificio, non possono che essere identificati come parti comuni dell’edificio.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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