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Anagrafe condominiale e comunicazione del numero degli occupanti: profili giuridici ed obblighi dell’amministratore di condominio

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda gli obblighi dell’amministratore di condominio in merito all’aggiornamento dell’anagrafe condominiale e la comunicazione del numero di ospiti per appartamenti in locazione turistica.

L'ASSOCIATO CHIEDE

Gentile Associazione,

in un piccolo condominio che gestisco situato in località turistica montana, alcuni dei proprietari affittano gli appartamenti con la formula della “locazione turistica breve”. Nello stesso condominio gli altri appartamenti, invece, sono utilizzati dagli stessi proprietari.

Purtroppo spesso si sono create situazioni spiacevoli tra i proprietari che abitano il condominio e gli ospiti che vi soggiornano per brevi periodi, a causa del mancato rispetto del regolamento condominiale. Il disagio creato, inoltre, è dovuto anche al fatto che i proprietari affittano i propri appartamenti per un numero di persone superiore a quanto previsto dalla legge in riferimento al numero delle stanze dei loro appartamenti.

Ciò detto, i proprietari che non affittano i loro appartamenti mi hanno chiesto di far rispettare il regolamento condominiale, di eseguire dei controlli in merito al numero degli ospiti e di aggiornare il registro anagrafe in funzione degli ospiti che entrano ed escono dai rispettivi appartamenti.

Vorrei, quindi, chiedere un chiarimento soprattutto in merito agli ultimi due punti.

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo associato,

Il controllo del numero degli ospiti in base alle dimensioni dell’appartamento ed il relativo aggiornamento in base del registro anagrafe in funzione degli ospiti, che entrano ed escono dai rispettivi appartamenti, richiede l’applicazione di alcuni dettati normativi oggetto di disamina.

L‘art. 1130 comma 1 n.°6 dispone che:

“L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.”

I profili soggettivi richiamati riguardano le generalità, ovvero i dati personali nel rispetto della definizione indicata dall’art. 4 del GDPR 679/2016 sia dei singoli proprietari che dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, premesso che l’art. 11 comma 1 lettera e) del D.lgs. N°196/2003 disponeva che: “I dati personali oggetto di trattamento sono pertinenti, completi e non eccedenti rispetto alle finalità per le quali sono raccolti o successivamente trattati.

Orbene, al difuori degli obblighi richiamati dall’art. 1130 comma 1 n.° 6 e degli obblighi in materia di trattamento dei dati sensibili gli unici obblighi sono quelli ascrivibili al proprietario o a titolari di diritti reali di godimento.

Infatti l’art. 7 del Decreto legislativo n.° 286/98 rubricato T.U. delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero  ha disposto che:

Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, o lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza.

2- La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quello dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l’esatta ubicazione dell’immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta.

2 bis – (comma aggiunto dall’art. 8 della Legge n. 189 del 30/07/2002) Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160,00 a 1.100,00 euro.

Inoltre gli obblighi indicati dall’art.12 comma 1 del decreto legge n° 59/1978, ovvero:

Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’Autorità  locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato

non sono più dovuti a condizione che il contratto di cessione sia registrato all’Agenzia delle Entrate così come imposto dall’art.2 del Decreto-Legge n.° 79 del 20 giugno 2012.

A corollario delle questioni affrontate, il Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 rubricato “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” all’art.3 comma 10 bis ha disposto che:

Per assicurare il contrasto dell’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l’attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite ai Comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall’articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali.

Pertanto la disamina in oggetto ha qualificato gli obblighi dell’amministratore nei limiti delle attribuzioni ex. art.1130 c.c. e delle indicazioni del Garante della Privacy rispetto agli obblighi di comunicazione del titolare di diritti reali e di diritti personali di godimento, premesso che sussistano compiti e controlli in capo agli organi pubblici nel rispetto dei loro ruoli e funzioni.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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