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Superbonus 110% in condominio: verifica della residenzialità

Arriva un nuovo chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate in merito alla verifica residenziale di un condominio interessato a fruire del Superbonus 110%.

Con la risposta n. 462/2022 l’Agenzia delle Entrate chiarisce come realizzare la verifica della residenzialità per la fruizione del Superbonus 110%.

Nel caso di specie l’Istante è un Condominio che intende realizzare dei lavori di efficientamento energetico fruendo del Superbonus 110%. Nello specifico il Condominio, dopo aver eseguito lo studio di fattibilità approvato dall’assemblea, prevede di realizzare un intervento “trainante” di coibentazione dell’edificio stesso e alcuni interventi “trainati”, ovvero la sostituzione di serramenti, infissi e impianti termici all’interno delle singole unità immobiliari, nonché l’installazione di impianti fotovoltaici.

L’Istante chiarisce che l’edificio è così composto:

  • da una centrale telefonica facente parte del palazzo anche se dotata di accesso autonomo, composta da unità con categoria catastale D/7 (uffici, magazzini etc.) e da una unità categoria F/7 (infrastruttura in fibra ottica e banda ultralarga) ubicati al piano seminterrato, piano terra e primo piano;
  • da 17 unità abitative (categoria A/2) ed una unità uso ad ufficio (categoria A/1), ubicati ai piani superiori.

L’Istante, quindi, chiede all’Agenzia delle Entrate se ai fini del calcolo della superficie prevalente utile a stabilire se la società proprietaria della centrale telefonica possa detrarre la propria quota di spese per gli interventi sopracitati, va conteggiata anche la superficie dell’unità in questione, quindi l’unità di destinazione F/7.

Dopo la solita ricostruzione della normativa che regola il Superbonus, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che con la circolare n. 18/E dell’8 giugno 2017, è stato stabilito che:

Tenuto conto che l’istituto catastale assolve a funzioni, oltre che di natura fiscale, anche di natura civilistica (identificazione dei beni immobili per il trasferimento o la costituzione di diritti reali) ed inventariale a supporto della gestione del territorio, la nuova previsione normativa, richiamata in premessa, di esclusione delle infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione dal novero delle “unità immobiliari” e dal computo della rendita catastale, non esclude peraltro che tali beni possano comunque formare oggetto di iscrizione in catasto, ancorché senza attribuzione di rendita catastale.

L’Agenzia prosegue spiegando che il medesimo documento di prassi ha chiarito che:

In tale contesto, si ritiene necessario integrare il quadro di qualificazione vigente con una nuova categoria catastale, denominata F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, nella quale possono essere censite, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, le infrastrutture in argomento, oggetto di dichiarazione in catasto. Pertanto, per gli immobili che costituiscono infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione già censiti al Catasto Edilizio Urbano, gli intestatari catastali possono presentare dichiarazioni ai sensi dell’art. 1 del regolamento approvato con decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701 (cd. procedura Docfa), finalizzate alla variazione delle scritture catastali, con attribuzione della categoria F/7 – Infrastrutture di reti Pagina 5 di 7 pubbliche di comunicazione, senza attribuzione di rendita.

Inoltre:

Per le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione di nuova realizzazione (ovvero quelle non antecedenti al 1° luglio 2016) non sussiste invece obbligo di iscrizione in catasto, trattandosi di beni che, per effetto delle disposizioni introdotte dall’art. 12, comma 2, del decreto legislativo n. 33 del 2016, non costituiscono più “unità immobiliari” ai sensi dell’art. 2 del decreto ministeriale n. 28 del 1998.

In conclusione, ai fini della verifica della prevalente funzione residenziale dell’edificio, nel calcolo complessivo è necessario considerare anche gli immobili accatastati con categoria F/7, in quando facenti parte dell’edificio stesso e la cui destinazione d’uso è ben definita e non residenziale.

Ne consegue, quindi, che l’Istante, al fine di verificare se il condominio oggetto degli interventi è residenziale nella sua interezza, dovrà tener conto anche dell’immobile in categoria F/7.

Solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, ricomprese nell’edificio, sia superiore al 50 per cento della superficie complessiva dell’edificio stesso, sarà possibile ammettere alla detrazione anche i proprietari o detentori degli immobili non residenziali, ovvero quelli censiti con categoria D/7 e F/7.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI

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