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Obblighi in materia di CPI e criteri di riparto delle spese

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda i criteri di ripartizione delle spese inerenti al conseguimento del Certificato Prevenzione Incendi.

L'ASSOCIATO CHIEDE

Gentile Associazione,

vorrei porre un quesito abbastanza tedioso relativamente alle spese di adeguamento CPI che occorrono per un complesso condominiale tra unità ad uso residenziale e box.

A tal proposito il geometra incaricato sta svolgendo tutte le attività propedeutiche per ottenere la Certificazione Prevenzione Incendi.

Fermo restando quanto giustamente indicato dal geometra per il conseguimento della certificazione, mi chiedo, le spese di adeguamento sono a carico dei proprietari delle autorimesse interrate compresi gli altri condomini che non ne possiedono e che sono proprietari esclusivamente delle unità ad uso residenziale?”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo associato,

la questione, oggetto di dissertazione da parte della giurisprudenza di legittimità, richiede una prima analisi di studio sui criteri di riparto delle spese.

Intanto, ipotizzare il riparto delle spese sul presupposto che si tratti di spese attinenti alle parti comuni è un postulato che non può essere condiviso, premesso che tale assunto è errato in quanto non tiene conto del fatto che, per le spese attinenti alle parti comuni dell’edificio, il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1123 c.c. è complesso e si articola su due principi: quello del valore della quota, stabilito dal primo comma dell’art. 1123 c.c., relativamente alle spese sulla cosa comune, che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini; valore dell’uso, stabilito dal secondo comma della stessa norma, relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa.

Sulla base di tale secondo principio, quindi, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune. In applicazione di tale ultimo principio, il comma terzo del medesimo art. 1123 c.c., nel collegare espressamente l’obbligo di contribuzione all’utilità ricevuta, implicitamente lo esclude quando tale utilità sia inesistente.

Nella presente fattispecie, quindi, il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio siano state eseguite sulle corsie e sulle rampe dei tre piani delle autorimesse, nonché su altre parti condominiali, se consente di affermare che le spese relative sono attinenti a cose comuni, non comporta che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condomini, dal momento che traevano specifica utilità i proprietari delle autorimesse, i quali usano i locali fonte di pericolo. (Cass. N°8725/2022)

La sintesi applicativa della fattispecie oggetto degli obblighi del CPI trova un fondamento nella ripartizione delle spese, la cui utilità a carico dei proprietari delle autorimesse esclude i restanti titolari delle parti comuni o principalmente delle unità residenziali o commerciali.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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