Lucernario: ambito di applicabilità tra parti comuni e funzione accessoria di proprietà del singolo condomino

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda alcune perplessità in merito alla suddivisione delle spese per la sostituzione di pavimentazione e lucernario che fanno da copertura e luce a una proprietà privata in ambito condominiale.

“Gentile Associazione,

avrei bisogno di un chiarimento. L’oggetto del quesito è un cortile condominiale sulla cui pavimentazione è presente un lucernario. La suddetta pavimentazione e il lucernario fanno da copertura e luce ad un locale sottostante di proprietà privata.

Il proprietario del locale sottostante ha chiesto la sostituzione al condominio e si è rivolto al sottoscritto per sapere in che modo andrebbe suddivisa la spesa. Vorrei avere una delucidazione a riguardo.”

Preg.mo associato,

La questione oggetto di disamina richiede la verifica preliminare dell’art. 1117 c.c., premesso che l’elencazione in esame non è tassativa ma solo esemplificativa. (Cass. 4.6.2014 n° 12572)
In realtà, l’art. 1117 c.c. attribuisce ai titolari delle proprietà esclusive la comproprietà delle parti comuni dell’edificio degli impianti e dei servizi.

Con riferimento al caso di specie:

Allo scopo di accertare la condominialità, o meno, del lucernario esterno, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione, di cui all’art. 1117 c.c. occorre fare riferimento al solo atto costitutivo del condominio e, quindi, soltanto al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.

cfr. Cass. Sez. 2, 09/08/2018, n. 20693; Cass. Sez. 2, n. 6769/2018; Cass. Sez. 6 – 2,
n. 7394/2017; Cass. Sez., 2, 27/05/2011, n, 11812

A differenza, tuttavia, dei muri perimetrali dell’edificio che l’art. 1117, comma 1, c.c. annovera tra i beni comuni i balconi, le finestre, le luci e gli stessi lucernari (e cioè le aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, quale risulta essere ii manufatto oggetto di lite), anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato e, piuttosto, costituiscono di regola, elementi integranti dell’appartamento, che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità.

Soltanto in specifiche situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi, le finestre, gli stessi lucernari, ovvero, in particolare, alcuni elementi di tali manufatti, assolvono non ad una funzione accessoria, ma al decoro della singola unità immobiliare di proprietà esclusiva, cui assicurano luce ed aria, quanto ad una prevalente funzione di rendere esteticamente gradevole l’intero edificio, dovendo unicamente in questi casi essere considerati di proprietà comune dei condomini. (Cass, Sez. 6 18/01/2019, n. 1422)

A parere dello scrivente, non si ravvisano funzioni da parte del lucernario di rendere esteticamente gradevole l’intero edificio o parte del medesimo, in quanto alla naturale funzione di calpestio del cortile, il lucernario assurge alla funzione accessoria, ovvero di fornire luce ed aria al locale sottostante.

Pacificamente, la discriminante tra parte comune e proprietà esclusiva del lucernario trova applicazione nell’atto di compravendita ovvero nel regolamento di condominio.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia